房企转型系列跟踪：“去地产化”的背后

　　把握新一轮房企转型浪潮孕育的投资机遇
　　2025 年以来，以中交地产为代表的部分房企公告剥离房地产开发业务，引发市场关注。事实上，过去十余年间，我国房企对于房地产业务转型的思考时有发生，但我们认为在四大因素催化下，本轮转型浪潮可能较此前进一步深化。我们梳理了A 股具有转型意愿的51 家房企名单，建议投资者从被动转型和主动转型两条主线，进一步筛选相关标的，搭建转型房企组合，从而把握转型房企可能的基本面重大变化带来的投资机遇。
　　从“地产+X”，到“去地产化”
　　我国房企对于战略转型的考量，最早可以追溯至2010 年前后，以试水性质的“地产+X”为主，而后随着房地产市场的再次升温，转型热潮快速消退，房企再次聚焦房地产主业。2015-2016 年受行业调整、长周期见顶的相关讨论以及股权融资松绑的催化，行业迎来转型高峰，房企转型“坚决度”较此前提升，转型方向非常多元化。随着行业调整和筑底，以及房企股权融资、并购等政策方面的松绑，新一轮更为深化的转型浪潮可能正在孕育。
　　四大因素或助推地产转型提速
　　我们认为以下几个因素或是房企加快转型节奏的主要推动力量：其一，受房地产市场调整影响，部分体量较小的房企面临较大的业绩压力，转型迫切性较强；其二，转型房企继续开展重资产房地产业务的空间受限；其三，部分房企面临保壳压力，需要被动转型以避免退市；其四，股权融资和并购政策也为房企转型提供了更多支持。
　　两条主线筛选房地产转型标的
　　我们结合各家公司年报/半年报及交易公告，梳理了51 家潜在转型房企。我们建议从被动转型和主动转型两条主线，进一步筛选相关标的，搭建转型房企组合。主线一：被动转型——接近触发财务类或交易类退市条件，被动推进转型以寻求保壳；主线二：主动转型——暂无财务类或交易类退市压力，但从战略角度主动考虑转型。总结来看，我们认为当前环境下，上市房企推动转型的意愿正在强化。无论是主动转型还是被动转型，都有望带来公司基本面的重大变化，这其中的投资机遇值得挖掘，但也需要警惕转型的不确定性和市场波动风险。
　　风险提示：转型进展和效果不及预期，房地产政策和量价表现波动的风险。
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