房地产开发行业周报2025W5-6：如何展望地产板块春季行情？

　　复盘历年春节假期后至两会召开前夕，多数年份地产板块股价会有所异动，伴有一定超额收益，建议2025 年提前布局。这段时间区间通常在每年1 月底/2 月中上旬-3 月上旬。我们统计了2016-2024 年的9 年时间春季躁动的结果，从板块绝对涨幅来看，A 股地产板块有7 次上涨，占比78%；H 股地产板块有5 次上涨，占比56%。从板块相对收益来看，A 股地产板块有5 次出现超额收益，占比56%；H 股地产板块有7 次出现超额收益，占比78%。进入2025 年，我们依然强调政策才是第一层级需要重视的事情，而核心城市未来的销售企稳是第二层级需要重视的事情，也因此强调重视每一次大的会议窗口期，在窗口期积极参与行情。短期地产板块有以下几方面催化，一是深圳国资人员接管万科参与管理，提振了投资者的情绪。二是机构地产持仓比例在历史低位，部分地产板块股票回调至2024 年924 附近。三是3 月将召开两会、以及4 月将召开政治局会议，大会前夕市场对政策的期待或再起。四是市场对销售是否有小阳春关注度较高。综上，我们建议提前布局、参与本轮春季行情。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300 指数0.67 个百分点，在31 个申万一级行业排名第14 名。
　　新房：受春节假期影响，本周30 个城市新房成交面积为49.5 万平方米，环比下降14.3%，同比下降57.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为9.8 万方，环比+20.9%，同比-51.0%；样本二线城市为24.5 万方，环比-8.4%，同比-59.4%；样本三线城市为15.2 万方，环比-33.6%，同比-56.1%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计65.7 万方，环比增长88.8%，同比下降4.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为17.0 万方，环比79.9%；样本二线城市为41.2 万方，环比104.5%；样本三线城市为7.5 万方，环比43.9%。
　　信用债：因春节假期，W5（ 1.27-2.2）共发行房企信用债1 只，环比减少10 只；发行规模共计11.11 亿元，环比减少116.89 亿元，总偿还量38.94亿元，环比减少43.28 亿元，净融资额为-27.82 亿元，环比减少73.61 亿元。因春节假期，W6 2.3-2.9）无信用债发行。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选： 1）基本面alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团； 2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等； 3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等； 4）转型概念系：张江高科、中华企业等等； 5）中介：贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com