房地产：止跌回稳取态延续 2025或为“缓和”年

　　事件
　　2025 年3 月5 日，十四届全国人大三次会议开幕，听取国务院总理李强关于政府工作的报告1，其中对于房地产市场提出要“更大力度促进楼市股市健康发展”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
　　评论
　　《政府工作报告》整体延续“止跌回稳”政策取态，措施涉及需求刺激、供给调整、风险管控、长期发展四个方面。本次报告整体延续2024 年9 月26 日政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳”的整体取态。就具体举措而言，在需求方面要求“调减限制性措施，加力实施城中村改造，释放需求潜力”，在供给方面要求“控制新增供地，就盘活存量土地和存量收购商品房，给予地方政府更大自主权，拓展保障性住房再贷款使用范围”，在风险管控方面要求“落实协调融资机制、做好保交房工作，防范房企债务违约风险”，在长期发展方面要求“加快构建房地产发展新模式，推动建设适应人民群众居住需要的好房子”，整体覆盖面十分广泛全面。
　　我们认为当前政策取态下，2025 年房地产市场的大体基调是“缓和”。回顾2024 年，全年来看住宅口径新房和二手房销售面积分别同比下跌14%和增长1%，隐含一、二手住宅总购房需求下跌8%，房价累计下跌11%；其中四季度受到“止跌回稳”政策表态影响总购房需求同比增长29%，对全年销售贡献较大，同期房价在交易量支撑下也基本走平。往前看，一方面，考虑到经历了近四年的供给侧出清后，市场中较为活跃的二手房供给增速已有所放缓（2024 年全年130 城存量挂牌套数增长2.1% vs. 2023 年下半年3.3%），而二手房交易量和占比不断攀升（2024 年达到43%），二手房挂牌去化周期的逐步优化可能带来年度频率上房价跌势的逐步缓和（以16 个重点城市为例，2025 年1 月二手房挂牌去化周期为10.9 个月vs. 2023 年末为12.3 个月 vs. 2021 年中为5.6 个月）；另一方面，当前一、二手房总交易量已较大程度低于历史中枢水平，我们认为其下行空间更为有限。因此，我们认为在内外部环境基本稳定、政策持续发力的前提下，2025 年房地产市场大体会经历一个交易量相对平稳、房价跌幅收窄的“缓和”年，并有望在接下来的1-3 年内循序渐进地实现全方位“止跌回稳”的政策目标。
　　风险
　　宏观环境和地产基本面走势弱于预期；地产政策力度和节奏不及预期。
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