房地产服务行业：政策指导行业转型升级 物企投资价值凸显

　　行业事件
　　2025 年政府工作报告提出推进新型城镇化、城市更新与老旧小区改造、银发经济与居家养老服务、“好房子”建设与服务升级、“人工智能+”等内容，物业管理企业作为基层治理和民生服务的重要主体，行业发展方向明确。
　　政府工作报告提及多项物管相关内容，指导行业转型升级政策支持城市更新与老旧小区改造，对原来的物管行业而言是服务边界的扩展，社区服务有望从“基础维护”向“全周期治理”升级。报告强调推进社区支持的居家养老，物企可依托社区近场优势，探索“物业+养老”模式。“好房子”与“好服务”相辅相成，物业需提升服务标准同时拓展健康、托幼、家政等增值服务满足居民需求。物管行业科技化布局较早，当前行业数字化升级正从单一业务优化向多方协同发展，持续推进“人工智能+”行动，提升运营效率。
　　具备穿越周期能力，物管行业营收维持增长
　　物管行业作为房地产开发的下游业务，房企的经营在一定程度上会影响关联物企的经营，而物管行业凭借“存量+增量”的发展模式，即使在地产行业不景气的阶段，物企的营收也能保持增长，抗周期性强。以60 家上市物企为样本，2024 年上半年营收总额为1448.6 亿元，同比+6.1%，虽然增速由于基数等原因有所下滑，但仍能保持增长态势，除关联方出险的民营物企外整体同比有两位数的增长。
　　物管企业关注股东回报，“回购+高分红”提升红利属性以60 家上市物企为样本，2024 年上半年共有15 家进行中期分红，同比新增滨江服务等4 家物企，15 家分红总额约30.5 亿元，同比+81.5%，分红总额最高的三家分别是万物云、华润万象生活、中海物业，分别约12.0 亿元、6.3 亿元、2.5 亿元。2022 年下半年以来，部分物企陆续开启回购，2024 年60 家样本物企中有11家进行回购，其中绿城服务等4 家累计回购金额超6000 万元，持续的回购有利于提高每股收益和股东权益，对稳定公司股价、增强投资者信心有积极意义。
　　投资建议：推荐服务好业绩有增长、红利属性高的优质物企物管行业具备穿越周期能力，即使地产行业低景气度背景下，物企仍能保持营收增长。当前物管板块股价回落至历史底部区间，物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显。推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司，如华润万象生活、万物云等。
　　风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；物企外拓不及预期；社区增值服务落地不及预期等。
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