房地产行业专题研究：市场供需逐步回暖 “小阳春”值得期待

　　新房销售：春节后市场逐步回暖，价格结构性上涨2025 年1-2 月，35 城商品房累计成交面积为1787 万平方米，同比下降6.57%，2024 年全年降幅为19.28%。从春节前后表现来看，2025 年春节后第3 周成交239万平方米，较2024 年春节后第3 周成交量增长12.67%。价格方面，2 月百城新房价格结构性上升，环比增长0.11%，同比增长2.73%。头部房企中，2025 年1-2 月中国海外发展、华润置地、建发房产累计权益销售金额同比涨幅均超过20%。3 月进入营销旺季，房企推盘力度加大，新房成交环比或延续增长。
　　二手房销售：成交量热度延续，价格环比跌幅持续收窄2025 年1-2 月，15 城二手房累计成交面积为1433 万平方米，同比增长27.69%，2024 年全年成交面积同比增长7.56%。单月来看，15 城二手房成交面积已同比连续9 个月保持正增长。价格方面，2 月百城二手房价格环比下降0.42%，连续7 个月环比降幅收窄，同比下降7.26%。城市表现有所分化，成都已连续4 个月环比增长。二手房市场延续2024 年以来的热度，我们预计3 月成交量或仍保持增长，对价格形成一定支撑。
　　土地市场：成交规模同比微降，优质供给带动地价高增2025 年1-2 月，全国300 城宅地累计成交面积为2744 万平方米，同比下降1.55%，2024 年全年成交同比降幅为22.63%；累计成交楼面均价为7881 元/平方米，同比上升41.92%。地方政府调整供地结构，推出优质核心地块，房企拿地积极性有所提升。2025 年1 月、2 月，全国300 城宅地溢价率分别为11.19%、14.09%，是2022年以来首次溢价率超过10%，部分城市成交多宗高溢价地块。随着各城市优化土地供给结构、加速新房库存去化，我们预计新房供需平衡有望逐步得到修复。
　　投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企2025 年以来，供给端，各地优化土地供给，优质地块高溢价成交，存量土地收储稳步推进，供给端有望持续改善市场预期，为销量企稳提供支撑；需求端，新房逐步回暖，二手房热度延续，3 月迎来传统营销旺季，重点城市新房供给充分，销量或保持环比增长。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。
　　风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期
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