地产及物管行业周报：两会强调稳定楼市 二手成交保持热度、新房成交推盘比上升

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：二手成交保持热度，新房成交环比回落、但成交推盘比上升。上周（25/3/1-25/3/7）34 个重点城市新房合计成交215 万平米，环比-27%；其中，一二线环比-27%、三四线环比-21%；3 月一手房月成交同比+0.1%，较2 月-3pct；其中，一二线同比+5%、三四线同比-32%，分别较2 月-7pct 和+10pct。上周13 个重点城市二手房成交150 万平米，环比+8%；3 月二手房成交同比+63%，较2 月-9pct。库存方面，上周15 城推盘24 万平米，对应成交推盘比3.40 倍，最近三个月（24 年12月-25 年2 月）分别为1.25 倍、1.37 倍和2.34 倍。至上周末，15 城可售面积8,995万平米，环比-0.6%；3 个月移动平均去化月数为19.8 个月，环比+0.4 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：稳住楼市首次写入政府工作报告，更大力度促进楼市健康发展。宏观方面，3 月5 日，全国两会召开。国务院总理李强提出，今年发展主要预期目标是国内生产总值增长5%左右。实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市股市健康发展。持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。拟安排地方政府专项债券4.4 万亿元，比上年增加5,000 亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。央行表示今年将根据国内外经济金融形势和金融市场情况择机降准降息。因城施策方面，珠海拟收购未售商品住房转为保障房。公积金方面，山东聊城二套房申请公积金贷款首付降至20%；河南许昌住房公积金贷款年限与房龄之和调整为50 年。
　　公司动态跟踪：龙湖、越秀预告24 年业绩预减，房企2 月销售景气度回升。2024 年业绩：陆家嘴归母净利润15 亿元（同比+5%）；龙湖集团预计归母核心溢利114 亿元、同比-35%~-40%；越秀地产预计归母净利润同比-65%~-70%、核心利润同比-50%~-55%。25 年2 月销售金额及同比：绿城中国77 亿元（+10%）；中国海外发展132 亿元（+55%）；保利发展160 亿元（+2%）；越秀地产62 亿元（+63%）；中国金茂44 亿元（+6%）；龙湖集团55 亿元（-5%）；招商蛇口104 亿元（+16%）。投融资方面，天健集团发行6 亿元中期票据，票面利率2.41%，期限三年；城建发展发行20亿元中期票据，票面利率2.49%，期限三年。股份回购方面，招商蛇口耗资14,360 万元回购1,406 万股，占总股本0.155%；华发股份耗资1,993 万元回购372 万股，占总股本0.135%。
　　一周板块回顾：上周房地产板块跑输大市，物业管理板块跑赢大市。房地产板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.91%，沪深300 指数上涨1.39%，相对收益为-2.29%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第29 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：长春经开、皇庭国际、铁岭新城、中国武夷、宁波富达，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为大连友谊、中洲控股、光大嘉宝、粤宏远A、中交地产。物业管理板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.79%，沪深300 指数上涨1.39%，相对收益为0.4%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为10.8/10.0 倍；物管24/25PE 均值分别14/12 倍。
　　投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上并将持续发力，并且我们认为近期行业呈现了政策底、信用底、需求底三底叠加，强化了止跌回稳，房地产及产业链也值得更积极对待。而考虑到行业供给出清接近终章，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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