地产及物管行业周报：楼市销售继续改善 政策强调稳楼市、并扩大城改支持

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：二手房及新房销售继续改善，新房成交推盘比上升、可售面积下降。上周（25/2/12-25/2/28）34 个重点城市新房合计成交290 万平米，环比+37%；其中，一二线环比+37%、三四线环比+31%；2 月一手房月成交同比+12%，较1 月+35pct；其中，一二线同比+22%、三四线同比-38%，分别较1 月+42pct 和+7pct。
　　上周13 个重点城市二手房成交136 万平米，环比+18%；2 月二手房成交同比+86%，较1 月+71pct。库存方面，上周15 城推盘68 万平米，对应成交推盘比1.73 倍，最近三个月（24 年12 月-25 年2 月）分别为1.25 倍、1.37 倍和2.34 倍。至上周末，15城可售面积9,054 万平米，环比-0.5%；3 个月移动平均去化月数为19.4 个月，环比+0.6 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：政治局会议强调稳住楼市股市，住建部指出扩大城改政策支持范围。宏观方面，政治局会议指出，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平。住建部表示要扩大城中村改造的政策支持范围，征收补偿要安置到位。因城施策方面，安徽省铜陵市购买140 平方米及以下新房，可获总房价1%补贴。公积金政策方面，天津调整公积金贷款政策，降低第二套住房首付比例至20%；四川眉山将住房公积金调整为“即取即付”；佛山实施商转公新政策；大连公积金贷款新政，首套及二套房最低首付降至20%。土拍方面，杭州、成都等城市进行土拍，滨江、绿城等房企均有拿地成交。
　　公司动态跟踪：招商蛇口预告24 年业绩同比-36%，保利发展发布估值提升计划。招商蛇口发布业绩快报，2024 年营业总收入1,789 亿元，同比+2.3%；归母净利润40.39亿元，同比-36.1%；计提减值准备合计59 亿元。保利发展股价连续12 个月破净，公司发布估值提升计划，通过稳经营、提质效、股份回购、股东增持、拟中期分红等手段提升估值。融资方面，绿城中国已申请2028 年到期5 亿美元8.45%优先票据以仅向专业投资者发行债务的方式上市及交易。保利发展发行2025 年度第一期中期票据20 亿/2.6%/5 年。
　　一周板块回顾：上周房地产板块跑赢大市，物业管理板块跑赢大市。房地产板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.22%，沪深300 指数下跌2.22%，相对收益为4.45%，板块表现强于大市。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：大连友谊、粤宏远A、*ST 松江、光大嘉宝、万通发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为万业企业、长春经开、华丽家族、广宇集团、首开股份。物业管理板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.3%，沪深300 指数下跌2.22%，相对收益为3.52%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为10.4/9.1 倍；物管24/25PE 均值分别13/12 倍。
　　投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上并将持续发力，并且我们认为近期行业呈现了政策底、信用底、需求底三底叠加，强化了止跌回稳，房地产及产业链也值得更积极对待。而考虑到行业供给出清接近终章，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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