地产及物管行业周报：核心城市土拍热度持续提升 央行再次表示择机降准降息

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：新房成交周环比上升、成交推盘比上升，二手成交周环比上升。上周（25/3/22-25/3/28）34 个重点城市新房合计成交399 万平米，环比+31%；其中，一二线环比+34%、三四线环比+37%；3 月一手房月成交同比-1%，较2 月-4pct；其中，一二线同比+2%、三四线同比-20%，分别较2 月-10pct 和+22pct。上周13 个重点城市二手房成交147 万平米，环比+10%；3 月截至上周二手房成交同比+22%，较2 月-50pct。库存方面，上周15 城推盘105 万平米，对应成交推盘比1.56 倍，最近三个月（24 年12 月-25 年2 月）分别为1.25 倍、1.37 倍和2.34 倍。至上周末，15 城可售面积8,950 万平米，环比-0.7%；3 个月移动平均去化月数为21.4 个月，环比+0.3 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：核心城市土拍热度持续提升，央行再次表示择机降准降息。宏观方面，国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会，指出要加强宏观形势和行业趋势分析，把措施和预案准备得更充足些，确保一季度实现效益正增长、全年稳增长。央行副行长宣昌能在博鳌亚洲论坛2025 年年会分论坛上表示，中国实施适度宽松货币政策的立场是明确的，将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息，持续推动社会综合融资成本下降。土地市场方面，核心城市土拍热度持续提升，建发摘得成都金融城地块，楼面价4.1 万元/平；贝壳旗下贝好家首进长沙，联合招商蛇口竞得雨花区地块；滨江集团以7.7 万元/平楼板价竞得杭州滨江区水电新村地块，建发以楼面价8.8 万元/平获取杭州蒋村地块、刷新杭州宅地单价纪录；绿城中国以楼板价7.1 万元/平竞得上海浦东北蔡宅地，成为板块单价地王。
　　公司动态跟踪：华润万象业绩及分红超预期，绿城中国董事会主席由中交刘成云接任。
　　2024 年业绩及同比：金地集团营收753 亿(-23%)，归母净利润-61 亿(-789%)；中国金茂营收591 亿(-18%)，归母净利润11 亿(+115%)；华润置地营收2,788 亿(+11%)，归母净利润256 亿(-19%)，核心净利润 256 亿(-8%)；建发国际营收1,430 亿(+6%)，归母净利润48 亿(-5%)；龙湖集团营收1,275 亿(-30%)，归母净利润104 亿(-19%)；核心净利润70 亿(-39%)；绿城中国营收1,585 亿(+21%)，归母净利润16 亿(-49%)；核心净利润65 亿(+2%)；新城控股营收890 亿(-25%)，归母净利润8 亿(+2%)； 张江高科营收20 亿(-2%)，归母净利润10 亿(+4%)；万物云营收362 亿(+9%)，归母净利润12 亿(-41%)；核心净利润 22 亿(-5%)；华润万象生活营收170 亿(+15%)，归母净利润36 亿(+24%)，核心净利润 35 亿(20%)；中海物业营收140 亿(+8%)，归母净利润15 亿(+13%)； 绿城管理控股营收34 亿(+4%)，归母净利润8 亿(-18%)。绿城中国公告，执行董事及董事会主席张亚东因工作安排辞任，中交集团党委常委、副总经理刘成云接任董事会主席及非执行董事职务。
　　一周板块回顾：上周房地产板块跑输大市，物业管理板块跑赢大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.49%，沪深300 指数上涨0.01%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第15 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：深振业A、鲁商发展、卧龙地产、深深房A、*ST 云城，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为阳光股份、中交地产、荣丰控股、冠城大通、凤凰股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.45%，沪深300 指数上涨0.01%，相对收益为0.44%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为11.5/10.2 倍；物管24/25PE 均值分别15/13 倍。
　　投资分析意见：看好一二线布局、产品力房企，维持“看好”评级。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府持续要求“止跌回稳”和“稳住楼市股市”表明了强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府要求“严控增量”以及推进收储和推好地好房子等措施则表明了强调通过新房保价引导市场价格修复的政策思路，并预计后续政策仍将在供需两端持续发力。我们认为近期行业呈现政策底、信用底、需求底三底叠加，并维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：贝壳，关注我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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