房地产行业研究：政策预期持续发酵 地产RWA趋势渐起

　　行业点评
　　本周A 股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（7.5-7.11）申万A 股房地产板块涨跌幅为+6.1%，在各板块中位列第1；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300 指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+0.1%和+0.2%。
　　土地市场溢价率小幅回升。本周（7.5-7.11）全国300 城宅地成交建面445 万㎡，单周环比-48%，单周同比-24%，平均溢价率8%。2025 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面19016 万㎡，累计同比-3.8%；年初至今，中海地产、保利发展、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
　　本周(7.5-7.11)47 个城市商品房销售261 万方，成交量环比-49%，同比-14%；5 月新房售价环比-0.2%，同比-4.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-45%，周同比-17%；二线城市周环比-53%，周同比-10%；三四线城市周环比-47%，周同比-18%。
　　本周(7.5-7.11)22 个城市二手房成交229 万方，成交量环比-4%，同比-2%；5 月二手房售价环比-0.5%，同比-6.3%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-13%，周同比-6%；二线城市周环比+2%，周同比-8%；三四线城市周环比+0%，周同比+24%。
　　由于近期地产数据有所回落，市场对于后续出台刺激性政策的预期持续发酵，对于召开新一次中央城市工作会议有个更高的期待。通过复盘历史上的中央城市工作会议，其主要是对城市发展的全方位部署。其中第一次与第二次中央城市工作会议明确了城市定位，并强调城市工业要做好对农村的支持；第三次中央城市工作会议强调了城市在国民经济发展中的重要地位和作用，提出了城市整顿工作的一系列方针、政策；第四次中央城市工作会议（2015 年）从中央层面为城市建设搭建顶层设计，指明了解决城市发展问题的方法和路径，其中提到加快棚户区和危房改造。考虑到中央城市工作会议级别高，且对未来房地产行业发展有深远影响，后续若召开相关会议或将指引更多政策出台，有利于地产实现止跌回稳。
　　继金融资产代币化逐渐形成趋势后，近期地产领域的RWA（现实世界资产）代币化亦在迎来一定发展。早在2023 年9月，太极资本已有过房地产代币化的尝试；近期德林控股将其德林大厦的若干权益进行代币化，以及绿地控股旗下子公司绿地金创已升级支持虚拟资产相关业务的牌照。通过区块链技术，将房地产的所有权或收益权分割成代币，在数字资产交易平台上进行交易，这使得原本流动性较差的房地产资产变得可分割、可交易，大大提升了资产的流动性，也为投资者提供了更丰富的投资选择。随着RWA 持续发展，预计房地产代币化有望成为地产新型融资手段，改善房企资金压力。
　　投资建议
　　在Q2 销售回落的背景下，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现。此外近期地产RWA 的新尝试指向地产地产新型融资手段，有望改善房企资金压力。考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或具备一定弹性，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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