房地产及物管行业25年第29周周报：二手来访认购平稳 开工随拿地边际改善

　　本周政策情况：中央政策方面，本周召开中央城市工作会议，强调要高质量开展城市更新，推进城中村和危旧房改造，严格限制超高层建筑；将进一步落实好适度宽松的货币政策。本周地方政策方面，上海、北京等地推进保障房政策；长沙、北京推进收储政策；湖北、长沙实施购房补贴政策；广东推进城市更新政策；湖北、长沙发布公积金放松政策。
　　本周基本面情况：推盘放缓及新房下滑，二手房市场仍有支撑。据Wind及克而瑞，本周50 城商品房成交面积257.55 万方，环比下降10.4%，同比下降16.6%。二手房方面，本周11 城网签口径成交153.54 万方，环比上升1.8%，同比下降7.1%，84 城认购口径日均成交3475 套，环比上升0.8%，同比增长21.8%。二手来访方面，本周二手来访环比上升2.5%，同比上升16.0%。本周10 城商品房推盘96.5 万方，环比下降30.7%，同比下降33.9%，推盘规模进一步放缓。
　　本周土地情况：土地出让金同比正增。据中指院数据，25 年7 月中指院300 城商住土地出让金同比下降29.6%，截至25 年7 月17 日，商住土地累计出让金同比上升26.0%。
　　开发板块观点：根据Wind、克而瑞，本周新房、二手网签规模继续下降，前端二手来访、网签规模则较上周基本持平，市场热度在连续10周下降后进入相对平稳状态。全国数据来看，6 月需求端数据表现相对疲弱，但供给端开竣工表现有较为明显的边际改善，其中环比增长30%以上，同比降幅收窄10pct，24 年11 月以来土地成交市场热度改善，上半年出让金同比增长19%，虽然由于房企拓展聚焦核心，成交面积依然同比下降，但降幅较24 年收窄8pct，因此后续开工也相应收缩，上半年市场热度并不低，但新房受推盘供给约束成交并未出现明显改善，随着后续开工改善、新房供给或有加强。另一方面，25 年年初以来核心区域土拍热度高涨，土地价格及预期售价相应走高，这一部分高热地块的兑现情况也将影响未来市场热度的趋势与走向。行业当前的根本矛盾和困境依然是供需结构矛盾和收入预期，除加大供给外，城中村改造、存量收储及高品质住宅供给，调整供给结构、优化供给水平仍是未来政策的重要着力点，近期关注后续市场景气度走向，以及政策环境变化。
　　物业板块观点：板块行情下跌。据Wind 数据，本周恒生指数上涨2.8%，物业板块平均上涨0.8%，其中龙头央国企下跌0.4%，龙头未违约民企下跌1.3%，龙头违约民企下跌2.7%，物业板块24 年整体PE7.8x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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