地产及物管行业周报：政治局强调城市更新 大悦城地产拟私有化

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交回暖，新房成交推盘比回升。上周(7.26-8.1)34 城新房合计成交231.7 万平米，环比+17.3%其中，一二线环比+18.3%，三四线环比+2.7%。7 月（7.1-7.31）一手房成交同比-20.2%，较6 月-31.3pct。其中，一二线同比-15.3%，三四线同比-56.2%，分别较6 月-31.3pct 和-30.9pct。上周13 城二手房合计成交106.6万平米，环比+1.6%；7 月截至上周累计成交同比-5.7%，较6 月-5.3pct。库存方面，上周15 城合计推盘65 万平米，合计成交98 万平米，对应成交推盘比为1.51 倍，最近三个月（25 年5 月-25 年7 月）分别为1.14 倍、1.02 倍和0.94 倍。截至上周末（2025/8/1）15 城合计住宅可售面积为8908.8 万平米，环比-0.4%。3 个月移动平均去化月数为20.2 个月，环比+0.2 个月。目前总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。
　　主要政策新闻：政治局会议强调高质量城市更新，财政部表态实施城市更新行动。宏观方面，7 月30 日，中共中央政治局会议指出，要持续防范化解重点领域风险，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新；财政部部长蓝佛安在学习时报刊文表示，支持加快构建房地产发展新模式，实施城市更新行动，促进房地产市场持续健康发展。克而瑞发布2025 年7 月房地产公司销售数据，50 家房企单月销售金额1,539 亿元（-23.0%），销售面积为887 万方（-26.6%）；1-7 月累计销售金额13,877 亿元（-18.4%），累计销售面积7,195 万方（-24.6%）；因城施策方面，烟台多部门印发稳楼市措施，涉及土地、容积率、购房补贴等。公积金政策方面，泰州职工购市区新建商品房，可用“房票”一次性提取本人及配偶公积金付首付；哈尔滨规定1 年内出售自有住房并购买新房的家庭，公积金贷款额度可上浮20%。
　　公司动态跟踪：大悦城地产拟私有化，新城控股发行10 亿中票、利率创新低。公司业绩方面，陆家嘴发布2025 年半年度报告，25H1 实现营业收入65.98 亿元（+33.91%）；归属于上市公司股东的净利润为8.15 亿元（-7.87%）；经营情况方面，7 月 31 日，大悦城公告，其控股子公司大悦城地产拟私有化，计划注销除大悦城及得茂外的 47.30 亿股（占 33.24%），每股付 0.62 港元（总约 29.32 亿港元），完成后申请撤销港交所上市地位。融资担保方面，新城控股发行中票（10 亿/2.68%/5 年）。股份回购方面，截至7 月31 日，招商蛇口累计回购4,480.4 万股股份（占总股本0.494%/回购价格区间8.48-10.78 元/股/耗资约4.30 亿元）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.43%，沪深300 指数下跌1.75%，相对收益为-1.68%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第29 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：莱茵体育、亚太实业、珠江股份、电子城、张江高科，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST 基础、金地集团、陆家嘴、招商蛇口、城建发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌3.76%，沪深300 指数下跌1.75%，相对收益为-2.01%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为14.1/12.5 倍；物管25/26PE 均值分别13.2/11.8 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但居民资产负债表仍需修复2 年左右，导致量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底；但考虑到核心城市房地产市场供需更加健康和居民资产负债表的输入性改善等因素，预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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