房地产行业研究：核心地块热度延续 “好房子”支撑结构性修复

　　新房销售：成交同比降幅走扩，城市分化显著
　　2025 年1-7 月，35 城商品房累计成交7601 万平方米，同比下降10.8%，降幅较1-6 月走扩1.4pct。7 月当月成交面积为921 万平方米，同比下降19.6%。分城市级别来看，7 月一线、二线、三线城市成交面积分别为258、599、64 万平方米，同比分别-21.8%、-15.8%、-38.3%。展望8 月，我们预计新房成交延续低位震荡，核心城市“好房子”项目或出现局部复苏迹象，结构性分化或仍将持续。
　　二手房销售：成交趋于平缓，价格延续下行
　　2025 年1-7 月，15 城二手房累计成交5681 万平方米，同比增长8.3%，同比增幅较1-6 月收窄2.6pct。单月来看，7 月15 城二手房成交面积为777 万平方米，同比下降5.6%。7 月为楼市成交淡季，叠加政策效应边际减退，成交面积同比转弱。
　　2025 年7 月百城二手房均价环比下降0.77%，同比下降7.32%，二手房市场受挂牌量高位影响，仍延续“以价换量”趋势。
　　土地市场：成交量价趋稳，核心城市地价再创新高
2025 年1-7 月，全国300 城宅地供应13006 万平方米，同比下降7.2%；累计成交11210 万平方米，同比上升2.3%；累计成交楼面均价为7821 元/平方米，同比增长30.7%。2025 年7 月300 城宅地平均溢价率为8.84%，环比有所提升。优质核心地块热度仍然较高，上海、苏州、深圳拿地楼面价均突破区域记录，杭州领跑土地市场，出让金与溢价率双高。
　　投资建议：推荐核心城市核心区持续拿地的龙头房企
我们认为短期内房地产市场或仍处波动调整期，新房成交延续低位波动但分化加剧，核心城市优质项目去化更具优势，部分二线城市或现阶段性回暖。二手房市场受新房产品力提升挤压，成交动能趋缓，或延续“以价换量”态势。推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。
　　风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期
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