房地产开发行业周报2：本周新房成交同比-11.2% 深圳跟进放松限购

　　9 月5 日，深圳跟进放松限购，整体力度较北京上海更大。对比新政前后变化，第一，新政后限购范围进一步缩小，目前深圳执行较严格的限购政策区域仅剩下福田区、南山区、宝安区的新安街道。第二，次核心区限购政策进一步宽松，包括罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区等满足购房条件则不限购房套数；如不满足购房条件则限购2 套，这里相较此前北京、上海的外围定向放松力度更大，不仅向不满足购房条件的人群放松限购，同时放松了罗湖，且从购房条件对比看，深圳也相对更宽松。第三，外围部分区域全面取消限购，盐田区、大鹏新区不再审核购房资格，也较北京、上海更进一步。我们预计深圳本次新政的边际效果或较北京、上海更明显。具体深圳新政内容，详见本篇报告末尾表格。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300 指数0.67 个百分点，在31 个申万一级行业排名第24 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为148.8 万平方米，环比下降17.9%，同比下降11.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为45.3 万方，环比+4.4%，同比+4.1%；样本二线城市为70.9 万方，环比-23.3%，同比-11.0%；样本三线城市为32.6 万方，环比-28.0%，同比-26.6%。从今年累计36 周新房成交面积同比看，样本30 城共计6720.3 万方，同比-2.4%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计171.9 万方，环比下降7.8%，同比增长13.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为74.9 万方，环比-4.3%；样本二线城市为74.7 万方，环比-11.0%；样本三线城市为22.3 万方，环比-7.5%。年初至今累计二手房成交面积为7225.8 万方，同比增长16.5%。
　　信用债：本周（9.1-9.7）共发行房企信用债8 只，环比减少3 只；发行规模共计86.90 亿元，环比增加25.45 亿元，总偿还量99.3 亿元，环比减少4.98 亿元，净融资额为-12.4 亿元，环比增加30.43 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（66.6%）为主要构成。
　　债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、一般公司债（42.6%、42.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（50.5%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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