房地产开发行业：本周新房成交同比-5.9% 上海优化调整购房政策

　　上海调整房地产限购、房贷利率、税收、公积金等政策，预计将助力外围库存去化和提升改善性住房的需求。具体来看，1、新政定向放松了外环外限购，对于符合购房条件的居民家庭（包含上海户籍和满足社保个税年限的非上海户籍），在外环外购房不限套数。同时对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。2、住房公积金最高贷款额度上浮，同时允许公积金“又提又贷”。3、在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。本次上海购房政策的调整在北京之后，整体力度符合我们预期，我们预计将助力外围库存去化和提升改善性住房的需求。往后看，深圳购房政策也有望跟进调整。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.1%，落后沪深300 指数2.77 个百分点，在31 个申万一级行业排名第16 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为181.0万平方米，环比提升14.3%，同比下降5.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.4 万方，环比+11.1%，同比-21.1%；样本二线城市为92.5 万方，环比+2.2%，同比+10.2%；样本三线城市为45.1 万方，环比+56.7%，同比-15.4%。从今年累计35 周新房成交面积同比看，样本30 城共计6571.3 万方，同比-2.2%；一线城市为1728.6 万方，同比+1.7%；二线城市为3159.6 万方，同比-5.1%；三线城市为1683.1 万方，同比-0.3%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计186.3 万方，环比下降3.3%，同比增长12.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为78.3 万方，环比1.2%；样本二线城市为83.9 万方，环比-7.2%；样本三线城市为24.1 万方，环比-3.5%。年初至今累计二手房成交面积为7055.2万方，同比增长16.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2891.1 万方，同比+19.8%；样本二线城市为3277.1 万方，同比+15.5%；样本三线城市为887.0 万方，同比+11.1%。
　　信用债：本周共发行房企信用债11 只，环比减少7 只；发行规模共计61.45亿元，环比减少91.37 亿元，总偿还量104.28 亿元，环比减少14.76 亿元，净融资额为-42.83 亿元，环比减少76.6 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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