房地产行业周报：京沪深陆续放松限购 新房二手房成交环比下降

　　板块行情：第36 周（9 月1 日-9 月5 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.5%，在31 个一级行业板块中排名第24。
　　政策要闻：地方层面：1）福州：9 月1 日，福州住房公积金管理委员会办公室发布通知，公开征求《福州住房公积金管理委员会关于进一步优化住房公积金提取政策的通知（征求意见稿）》意见，明确了三项主要优化措施：一是放宽购房提取和结清购房贷款提取的时限，将提取时限由“一年内”调整为“三年内”；二是支持购买车库（位）提取住房公积金；三是支持更新电梯提取住房公积金。2）岳阳：9 月1 日，湖南省岳阳市住建局宣布启动“宜居岳阳·畅购好房”金九银十惠民置业活动。3）杭州：9 月5 日，杭州市余杭区住房和城乡建设局发布通知，对购买特定区域新建商品住宅的家庭提供4 万元补助。
　　4）深圳：9 月5 日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布通知，进一步优化调整房地产政策措施，一是分区优化调整居民购买商品住房政策，二是分区优化调整企事业单位购买商品住房政策，三是优化调整个人住房信贷政策。
　　公司动态：1）碧桂园：9 月3 日发布公告，公司2025 年8 月单月实现归属股东权益的合同销售金额约人民币29.6 亿元，合同销售建筑面积约35 万平方米。2）金地集团：9 月3 日发布公告，公司2025 年8 月签约面积18.0 万平方米，同比下降51.87%；签约金额22.2 亿元，同比下降58.89%。3）中国海外发展：9 月4 日发布公告，合约销售金额约人民币183.30 亿元，同比下跌0.7%；销售面积约88.85 万平方米，同比上升27.7%，其中北部大区贡献最高，即56.73亿元/23.68 万平方米。截至8 月31 日，已认购未签约金额约人民币53.63 亿元。
　　销售端：第36 周新房成交环比下降23%，二手房成交环比下降12%。1）本周20 城商品房成交面积158 万方，商品房日平均成交面积22.6 万方，环比下降23%，同比上升3%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积6891 万方，累计同比下降9%。3）第36 周11 城二手房成交面积161 万方，日平均成交面积23.1 万方，环比下降12%，同比上升5%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积6915 万方，同比上升12%。
　　投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha 属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W 等。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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