房地产及物管行业25年第36周周报：深圳跟进限购放松 “金九银十”有启动趋势

　　本周政策情况：深圳跟进放松外环限购，多地出台购房补贴。本周深圳跟进北上取消外环购房套数限制，于非核心区购房，深圳本地及社保满1 年非本地取消限购套数限制，1 年以下社保非本地限购2 套，单身等同于居民家庭。杭州余杭区对9 月30 日前购买部分街道新房的购房家庭给予一次性4 万元补助。
　　本周基本面情况：推盘规模回升，“金九银十”有启动趋势。据及克尔瑞，本周50 城商品房成交面积324.5 万方，环比上升4.7%，同比下降17.3%，新房成交热度回升，本周北上、苏州等有政策催化的城市成交表现较突出，分别环比回升35.5%、33.4%、94.0%，9 月前4 天50 城成交面积同比上升8.5%，“金九银十”有启动趋势。二手房方面，本周11 城网签口径成交142.2 万方，环比下降11.2%，同比上升12.6%；82 城认购口径日均成交3024 套，环比下降4.3%，同比增长14.0%。二手来访方面，本周来访环比增长0.8%，同比上升10.3%。
　　本周10 城商品房推盘135.0 万方，环比上升37.7%，同比上升2.5%。
　　本周土地情况：土地出让金同比正增长。据中指院数据，2025 年9 月前4 天中指院300 城商住土地出让金同比上升16.8%，截至2025 年9 月4 日，商住土地累计出让金同比上升15.9%。
　　开发板块观点：9 月新房成交有望转正，强信用房企受益。本周申万房地产指数环比下降1.5%，跑输沪深300 指数0.7pct，恒生内房股指数周环比下降0.2%，跑输恒生指数1.6pct，本周周内地产市场数据及政策催化均较弱，传统地产开发板块表现一般。本周涨幅较好的为宇树机器人概念公司首开股份（+32.0%）、入通预期碧桂园（+10.3%）、上实发展（+9.3%）、困境反转新世界发展（+9.4%）及龙光集团（+8.2%），此外贝壳（+7.3%）Q2 业绩压力释放后本周表现有所回弹，龙头开发企业中中国海外宏洋（+3.5%）、华润置地（+2.5%）表现较好。本周五盘后深圳跟进北上出台外环限购放松政策，政策连续性加强，且地产传统旺季“金九银十”即将启动，二手市场来访有所回升，新房推盘规模环比增长76%，本周有政策催化的北上及苏州新房成交环比增速领先，连续的点状政策也取得了一定效果，低基数环境下，新房成交在9月有望转正，8 月龙头房企销售显示出明显优势，新产品推盘能力的增强将显著提升企业相对市场的优势水平。
　　物业板块观点：板块行情下跌。据 数据，本周恒生指数上升1.4%，物业板块平均下降0.8%，其中龙头央国企下降1.2%，龙头未违约民企下降3.0%，龙头违约民企下降1.7%，物业板块24 年整体PE8.1x。
　　风险提示。基本面不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。
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