房地产及物管行业25年第32周周报：北京放松限购 板块信心企稳

　　本周政策情况：地方政策方面，北京符合条件的家庭在五环外不限购，单身人士限购两套，二套公积金贷款额度上限上调；上海、广西、天津推进城市更新政策；成都、郴州、福建实施房屋标准管理政策；温州发布公积金放松政策；贵阳推进租赁住房政策。
　　本周基本面情况：本周来访、认购、网签均进一步走低，日度成交价格也快速下行。据 及克尔瑞，本周50 城商品房成交面积262.6 万方，环比下降24.6%，同比下降19.7%，新房网签整体进一步下降。
　　二手房方面，本周11 城网签口径成交137.9 万方，环比下降9.4%，同比上升0.4%，低于24 年及20-22 年同期水平，高于23 年；82 城认购口径日均成交3109 套，环比下降5.4%，同比增长22.8%，25 年二手房认购一直领先。二手来访方面，本周二手来访环比下降1.0%，同比上升24.5%。具体来看，在此背景下本周五晚北京出台政策放松五环外限购，本周六北京认购较前周基本持平，来访有小幅提升。本周10 城商品房推盘96.8 万方，环比下降13.6%，同比下降33.7%，推盘自6 月以来仍处下滑趋势。
　　本周土地情况：土地出让金同比正增长。据中指院数据，2025 年8 月前7 天中指院300 城商住土地出让金同比下降22.5%，截至2025 年8 月7 日，商住土地累计出让金同比上升24.0%。
　　开发板块观点：本周申万房地产指数环比上升2.2%，跑赢沪深300 指数0.9pct，恒生内房股指数周环比上升3.2%，跑赢恒生指数1.7pct。
　　个股逻辑较强的公司展现一定弹性（新城、金茂等），但更长维度仍需要基本面及政策的进一步支撑。近期市场数据进一步走低，此背景下本周五晚北京出台政策放松五环外限购，本周六北京认购较前周基本持平，来访有小幅提升，虽然短期效果有限，但本次北京放松政策本身意义更为重大，给予市场及购房者信心，更重要的是打破了政治局会议有关房地产不表态后的市场恐慌，更加明确中央及地方政府对房地产行业的积极态度及施政策略，后续支持政策仍值得期待。目前板块估值处于历史低位，牛市氛围及积极的基本面信号有望带动带动板块估值上涨，推荐关注后续政策环境变化及市场景气度走向。
　　物业板块观点：板块行情下跌。据 数据，本周恒生指数上涨1.4%，物业板块平均上涨1.2%，其中龙头央国企上涨3.0%，龙头未违约民企上涨1.4%，龙头违约民企上涨1.0%，物业板块24 年整体PE7.8x。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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