地产及物管行业周报：地方继续出台地产支持政策 碧桂园重新被纳入港股通

　　地产行业数据：一手房成交周环比下降，二手房成交周环比上升。上周(9.6-9.12)34 个重点城市新房合计成交194.9 万平米，环比-11.9%，其中，一二线环比-12.1%，三四线环比-7.9%。9 月(9.1-9.12)34 城一手房成交同比+10.3%，较8 月+21%。其中，一二线同比+14.7%，三四线同比-27.5%，分别较8 月+33.6pct 和+21.5pct。上周13 城二手房合计成交116.7 万平米，环比+22.7%；9 月累计成交同比+24.3%，较8 月环比+16.8%。库存方面，上周15 城合计推盘79 万平米，合计成交75 万平米，对应成交推盘比为0.96 倍，最近三个月（25 年6 月-25 年8 月）分别为1.02 倍、0.95 倍和0.98 倍。截至上周末（2025/9/12）15 城合计住宅可售面积为8934.7 万平米，环比+0.03%。3 个月移动平均去化月数为22.6 个月，环比+0.3 个月。
　　主要政策新闻：国务院要求进一步提高土地要素配置效率，多地出台购房优惠政策。宏观方面，国务院针对全国部分地综合改革试点实施方案进行批复，要求进一步提高土地要素配置效率建立健全统一土地市场、优化用地市场配置效率等；因城施策方面，根据深圳新政，多家银行下调二套房贷新发利率40 个BP；河南省印发《支持住房消费的若干措施》，包括加大购房补贴力度、个人住房公积金贷款额度上浮10%等；公积金方面，安徽省调整公积金贷款额度调整，正常缴存的最高可贷120 万元。
　　公司动态跟踪：房企8 月销售业绩分化，碧桂园重新入通。业绩方面，25 年8 月单月销售及同比：越秀地产55.1 亿元（-45.0%），16.9 万平米（-40.2%）；华润置地132.0 亿元（-13.2%），53.9 万平米（-26.7%）；龙湖集团47.3 亿元（-27.3%），41.4 万平米（-16.4%）；新城控股15.8 亿元（-36.8%），19.9 万平米（-33.9%）；25 年1-8 月累计销售及同比：越秀地产730.1 亿元（+3.7%），180.6 万平米（-24.1%），华润置地1368.0 亿元（-12.0%），512.0 万平米（-23.3%）；龙湖集团457.4 亿元（-29.8%），349.6 万平米（-26.3%）；新城控股135.7 亿元（-54.1%），174.8 万平米（-56.6%）；证券金融方面，碧桂园重新被纳入港股通标的名单。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨5.98%，沪深300 指数上涨1.38%，相对收益为4.6%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第2 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：首开股份、苏宁环球、卧龙地产、亚太实业、新大正，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为空港股份、大连友谊、亚通股份、宁波富达、南国置业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨4.3%，沪深300 指数上涨1.38%，相对收益为2.92%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为17.8/15.5 倍；物管25/26PE 均值分别14.7/13.2 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预
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