深度*行业*房地产行业：新房二手房成交同比均转弱；自然资源部鼓励市场化方式 盘活存量闲置土地

　　新房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅收窄；新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负。40 个城市新房成交面积为155.5 万平方米，环比下降15.9%，同比下降2.9%，同比增速较上周下降8.0 个百分点。
　　一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-19.2%、-10.1%、-23.9%，同比增速分别为-8.0%、16.1%、-30.9%。一线城市同比增速较上周下降14.5 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大0.4 个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大13.3 个百分点。
　　二手房成交面积环比由负转正，同比增幅收窄。18 个城市二手房成交面积为147.7 万平方米，环比上升6.5%，同比上升1.2%，同比涨幅较上周收窄5.5 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-9.8%、21.9%、-12.7%，同比增速分别为-9.9%、33.9%、-35.7%。其中，一线城市同比增速较上周下降10.5 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大16.8 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降40.3 个百分点。
　　新房库存面积环比增幅扩大，同比降幅收窄；去化周期同环比均上涨。12 个城市新房库存面积为11288 万平方米，环比增速为0.3%，同比增速为-14.0%；去化周期为19.3 个月，环比上升0.5 个月，同比上升1.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.0、16.6、79.2 个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.2、0.9、7.1 个月，一、三四线城市同比分别上升1.6、7.7 个月、二线城市同比下降0.3 个月。
　　土地市场同环比均量跌价涨；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1247.0 万平方米，环比下降19.4%，同比下降19.1%；成交土地总价为281.7 亿元，环比上升8.2%，同比上升54.1%；成交土地楼面均价为2259.1 元/平，环比上升34.3%，同比上升90.6%；百城成交土地溢价率为0.8%，环比下降0.6个百分点，同比下降2.3 个百分点。
　　房企国内债券发行量环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为79.4亿元，环比上升8.3%，同比下降7.0%（前值：-55.3%）。总偿还量为74.1 亿元，环比下降32.7%，同比下降4.9%（前值：-24.2%）；净融资额为5.3 亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.0%，较上周上升7.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.6%，较上周上升5.3pct。房地产板块PE 为31.53X，较上周上升1.48X。
　　政策
　　中央层面，9 月11 日，自然资源部在国务院政策例行吹风会上表示“将细化完善低效用地认定标准，推动城镇低效用地腾退和主动退出，推进国有企事业单位存量土地的盘活利用，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地”。地方层面，9月12 日，河南出台12 条楼市新政，涉及加大购房补贴力度、优化了住房公积金政策等。在合理提高公积金贷款额度方面，各地在原有政策基础上可将公积金个人贷款额度再上浮10%，最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额。
　　投资建议：
　　二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，从我们跟踪高频数据来看，9 月至今的楼市成交仍然较弱，考虑到去年四季度销售基数相对较高，成交或持续面临压力，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。8 月以来，北京、上海、深圳也在承压的销售市场中，先后优化限购与信贷政策，对局部地区市场情绪有阶段性提振，北京、上海政策前后一个月新房成交量同比分别增长17%、24%，二手房成交量同比分别增长1%、2%，不过，政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新” 已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：
　　保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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