深度*行业*房地产行业第42周周报：本周楼市成交同比降幅收窄 成都出台公积金新政

　　新房、二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅均收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积为270.2 万平方米，环比上升170.6%，同比下降22.9%，同比降幅较上周收窄26.7 个百分点。
　　一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为153.0%、202.9%、125.3%，同比增速分别为-37.7%、-4.2%、-41.1%，同比降幅较上周分别收窄14.8、41.2、14.0个百分点。
　　二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积为183.3万平方米，环比上升188.9%，同比下降30.9%，同比降幅较上周收窄29.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为241.7%、176.7%、168.7%，同比增速分别为-25.1%、-36.9%、-32.8%，同比降幅较上周分别收窄35.5、19.4、33.6 个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上涨。12 个城市新房库存面积为11409 万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-13.0%；去化周期为20.9 个月，环比下降0.8 个月，同比上升0.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.0、17.8、88.6 个月，环比分别下降0.6、0.9、5.2 个月，同比分别上升0.2、0.05、14.9 个月。
　　土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨；溢价率环比下降，同比上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为815.7 万平，环比下降28.4%，同比下降59.5%；成交土地总价为201.6 亿元，环比下降51.1%，同比下降57.9%；成交土地楼面均价为2471 元/平，环比下降31.7%，同比上升4.1%；溢价率为2.2%，环比下降0.8 个百分点，同比上升0.4 个百分点。
　　房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为173.1 亿元，环比上升367.8%，同比上升5.5%（前值：-94.3%）。总偿还量为74.5 亿元，环比下降41.4%，同比下降48.8%（前值：-57.5%）；净融资额为98.7 亿元。
　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.3%，较上周下降1.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.1%，较上周上升0.2pct。房地产板块PE 为32.42X，较上周下降0.84X。
　　政策
　　成都出台公积金新政：政策覆盖范围更广，“商转公”贷款合作银行增加。10 月15 日，成都住房公积金管理委员会发布《成都商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》， 自2025 年10 月15 日起正式施行，有效期五年。取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请办理“商转公”贷款业务。在原15 家公积金贷款合作银行基础上，与成都公积金中心签订《商转公贷款合作协议》的商业银行均可参与办理“商转公”贷款业务。
　　投资建议：
　　在传统旺季+政策效果显现+低基数的三重影响下，9 月楼市成交同环比均有所改善，但从我们跟踪的高频数据来看，10 月以来的成交数据已经走弱，整体局面的持续性仍有待观察。而去年四季度开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。当下房价绝对值仍然在走低、库存上升、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。市场对于政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：
　　保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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