房地产及物管行业25年40-41周周报：Q4成交基数压力较大 政策表态积极性提升

　　核心观点：
　　40-41 周政策情况：地方政策主要聚焦公积金放松、落户放松和收储。
　　9 月28 日，广州提出购存量房、保障房、老旧电梯更新改造，可提取公积金支付首付。9 月28 日，长春降低公积金首付比例，提高好房子公积金最高贷款额度。9 月30 日，武汉购买新建商业用房、办公用房、商住两用房的可申请落户。9 月29 日，厦门优化落户政策。
　　41 周基本面情况：国庆假期成交推盘季节性回落。据Wind 及克尔瑞，新房方面，本周50 城商品房成交面积100.36 万方，环比下降76.7%，同比下降45.2%。本周10 城商品房推盘13.3 万方，环比下降95.5%，同比下降81.9%，推盘规模下降。二手房方面，本周11 城网签口径成交33.87 万方，环比下降73.2%，同比下降54.2%；81 城认购口径日均成交2551 套，环比下降7.2%，同比下降36.8%。二手来访方面，本周二手来访环比上升2.0%，同比下降13.3%。
　　41 周土地情况：10 月以来出让金规模下降。据中指院，25 年10 月前9 天中指300 城商住土地出让金同比-87.2%，年内累计同比+11.5%。
　　41 周各板块市场表现：国庆假期后申万房地产指数较节前下降0.8%，跑输沪深300 指数0.3pct，恒生内房股指数较节前下降4.2%，跑输恒生指数2.1pct，主流房企股价也多数下跌，市场对于9 月末政策出台的预期落空使得板块股价普遍下行。本周物业板块平均市值下降0.9%，其中龙头央国企下降0.5%，龙头未违约民企下降1.2%，龙头违约民企上升0.1%，物业板块24 年整体PE8.1x，物业行情下跌。
　　市场量价改善较小，后续政策预期加强。基本面来看，9 月新房及二手的认购、网签随着天气改善、推盘放量回升，增速表现有所改善，但绝对规模低于金三银四，24 年9 月“止跌回稳”表态后市场热度快速上行，市场Q4 成交基数压力较大，若四季度成交维持9 月水平，新房、二手Q4 网签降幅将分别为34%、22%，百强房企则达到40%，市场稳定仍需更多政策支持。从后续政策预期来看，中央已经明确判断“房地产市场供求关系发生重大变化”，这意味着市场已从过去的“需求过热”转向“需求不足”，房地产应成为增量政策的突破口，与资本市场相比，房地产带动效应更强，要尽快稳住房地产市场，同时房地产依然是中国家庭最重要的资产配置和投资方向，要扭转房地产市场的预期，避免形成“房价只能跌或稳、不能涨”的单边预期。市场表现疲弱，政策表态更加积极，“采取有力措施止跌回稳”仍是中央及地方重要施政目标，板块或重回政策博弈阶段，估值表现或也相应影响，关注政策变化及个股经营表现弹性。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。
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