房地产行业土地市场2025Q1-3总结：蓝筹核心聚焦 热度小幅降温

　　本报告导读：
　　2025 前三季度土地市场整体缩量提质，重点城市聚焦度大幅提升。三季度土地市场小幅降温，四季度作为传统推地高峰，继续关注各线城市的量价表现。
　　投资要点：
　　投资建议：维 持“增持”评级。推荐：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H 股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　2025 年前三季度全国土地成交整体呈现缩量提质态势，其中三季度较一/二季度市场整体小幅降温。1）从供给端，前三季度全国样本城市土地供应建面63680 万平方米，同比下滑15.5%，其中一线/二线/三四线分别供应1013/13910/48757 万平方米，分别同比-22%/-6.3%/-17.6%。2）从成交端，前三季度全国样本城市土地成交建面47827 万平方米，同比下滑8.4%，土地成交金额15746 亿元，同比上涨6.7%，对应成交楼面均价为3292 元/平方米，同比上涨17.9%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为916/11581/35330 万平方米， 分别同比-15%/-2.9%/-9.9% ， 土地成交金额分别为2784/6729/6234 亿元，分别同比+12.6%/+16.2%/-3.9%，对应成交楼面均价分别为30399/5809/1764 元/ 平方米， 分别同比+32.4%/+19.9%/+6.7%。
　　核心城市聚焦度提升，一二线城市溢价率仍维持相对高位。2025 年前三季度，全国样本城市的平均溢价率为5%，同比上涨1.4pct，其中一线/二线/三四线城市分别为12.9%/9.3%/3.4%，分别同比上涨7.3pct/5.3pct/-0.1pct，且杭州/深圳/上海/成都溢价率维持高位，分别为29.2%/19.4%/26.8%/15.9%。从单季度表现看，土拍热度下滑，尤其是6 月以来，由于热点城市核心地块供应力度减弱，溢价率持续走低，一季度/二季度/三季度300 城的住宅用地平均溢价率分别为13.4%/7.5%/5.8%。此外，从城市集中度上，2025 年前三季度全国TOP10、TOP20 城市宅地出让金额在全国比重分别为47%、61%，较2024 年全年分别提升13pct、10pct。
　　重点房企投资策略趋同，央国企和头部房企在投资端更为积极。从权益拿地金额口径看，2025 年前三季度共有10 家房企破百亿元，其中9 家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂和保利置业，仅滨江集团1 家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为91.2%。同时，从新增货值维度，头部房企集中度进一步提升，2025 年前三季度销售百强房企中TOP10 的新增货值占比较2024年提升6pct 至68%。
　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。
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