地产及物管行业周报：四中全会审议通过十五五规划 要求推动房地产高质量发展

　　地产行业数据：新房和二手房成交环比小幅下降，新房成交推盘比回升。上周(10.18-10.24)34 个重点城市新房合计成交256.6 万平米，环比-1.9%，其中，一二线环比-3%，三四线环比+11.7%。10 月(10.1-10.24)34 城一手房成交同比-23%，较9 月同期环比-11.4%。其中，一二线同比-20.7%，三四线同比-42.6%，分别较9 月同期环比-12.2%和-1%。上周13 城二手房合计成交115.5 万平米，环比-6.1%；10 月累计成交同比-20.1%，较9 月同期环比-23.7%。库存方面，上周15 城合计推盘71 万平米，合计成交105 万平米，对应成交推盘比为1.48 倍，最近三个月（25 年7 月-25 年9 月）分别为0.95 倍、0.98 倍和0.75 倍。截至上周末（2025/10/24）15 城合计住宅可售面积为8,975 万平米，环比-0.4%。3 个月移动平均去化月数为24.5 个月，环比-0.8 个月。
　　主要政策新闻：四中全会要求推动房地产高质量发展，前三季度国有土地使用权收入下降4.2%。宏观方面，二十届四中全会要求推动房地产高质量发展；国家统计局公布2025年1-9 月全国累计房地产开发数据及同比：投资额67,706 亿元（-13.9%）；销售面积65,835 万平米（-5.5%）；销售额63,040 亿元（-7.9%）；9 月单月数据及同比：投资额7,397 亿元（-21.3%）；销售面积8,531 万平米（-10.5%）；销售额8,025 亿元（-11.8%）；财政部公布前三季度国有土地使用权出让收入及同比：22,302 亿元（-4.2%）；因城施策方面，广州2025 年计划完成老旧小区改造超150 个、城中村改造固定资产投资1,000 亿元；武汉经开区为购买首套商品房家庭提供贷款利息补贴，最高补贴4 万元；土地市场方面，越秀以77.4 亿元竞得上海静安区地块；绿城以5 亿元拍得广州番禺区宅地。
　　公司动态跟踪：头部国央企融资端持续活跃。经营业绩方面，1-9 月累计销售及同比：中国海外发展758 万方（-1%），1,705 亿元（-14%）；融资担保方面，截至9 月末，保利发展2025 年度新增担保410.3 亿元，对外担保余额1131.8 亿元；越秀地产发行绿色点心债券（28.5 亿元/3 年/3.3%）；保利发展发行中票（5 亿元/3 年/2%）和（25 亿元/5年/2.21%）；招商蛇口拟发行公开债券（40 亿元/3 年/1.9%）；股份回购方面，截至10月21 日，华发股份共耗资2.9 亿元，累计回购5,510 万股。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨1.51%，沪深300 指数上涨3.24%，相对收益为-1.73%， 板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第18 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：新华联、*ST 中迪、荣丰控股、黑牡丹、深振业A，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中润资源、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.62%，沪深300 指数上涨3.24%，相对收益为-0.62%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为19.7/17.5 倍；物管25/26PE 均值分别13.8/12.4 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，“好房子”政策将实现另辟蹊径的破局之道，引领核心城市五重利好共振、并推动领先筑底回升，同时也将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。此外，我们认为，货币宽松周期中，大类资产中商业地产优势明显，目前我国正处于货币宽松周期，优质商业地产价值重估已开始显现。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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