房地产周专题：地产开发投资何去何从？

　　9 月地产总量数据表现如何？
　　2025 年9 月房地产行业总量数据呈现底部企稳迹象，但结构性分化明显。从环比看，除房地产开发投资外，房屋新开工、竣工、销售面积及销售额环比增速均高于2020-2024 年平均水平。从同比看，1-9月房地产开发投资同比下降13.2%，降幅较前值扩大1 个百分点；9月单月完成投资0.7 万亿元，同比下降21.3%。施工面积64.9 亿㎡，同比下降9.4%；新开工面积4.5 亿㎡，同比下降18.9%；竣工面积3.1 亿㎡，同比下降15.3%。商品房销售面积6.6 亿㎡，同比下降5.5%；销售额6.3 万亿元，同比下降7.9%。整体而言，行业仍处于底部调整阶段，但部分指标环比改善显示政策效果逐步显现。
　　地产投资为何下行压力增加？
　　房地产开发投资下行压力主要来自三个方面：一是施工规模持续收缩，受销售规模下行、新开工领先下降以及前期项目竣工交付影响，施工面积下降对建安投资形成显著拖累，2025 年前9 月建安相关投资同比下降16.2%；二是土地市场低迷，全国住宅类用地成交建筑面积自2019 年峰值19.9 亿㎡持续下降至2024 年的7.2 亿㎡，虽然2025 年降幅收窄，但整体拿地规模仍处于低位；三是融资环境依然紧张，2025 年前9 月房地产开发资金来源合计7.3 万亿元，同比下降13.4%，行业整体信用债净融资为-477 亿元，制约了开发商的投资能力。
　　地产开发投资何去何从？
　　展望未来，房地产开发投资有望逐步企稳，但复苏进程将呈现结构性特征。从区域分化看，三四线城市由于地价占比低（15%）、房地价差相对稳定，开发商开工意愿有望率先复苏；而一二线城市因地价占比高（一线71%、二线37%）、价差收窄明显，投资恢复相对滞后。从企业分化看，国央企凭借融资优势（2025 年前9 月净融资297 亿元）持续保持拿地强度，从拿地到开工支撑行业投资改善。随着拿地缩量到开工缩量的负反馈过程改善，以及前期宽松的调控政策效果持续体现，房地产开发投资有望企稳回升。
　　在当前销售环比回升，但地产投资持续探底的背景下，基本面弱复苏叠加调控政策宽松下，地产板块估值有望持续修复。建议关注困境反转类房企：金地集团、新城控股；布局核心城市龙头：招商蛇口、绿城中国、中国金茂、滨江集团等；多元经营国企：浦东金桥、外高桥。
　　风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧
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