地产及物管行业周报：上海住宅新规发布 好房子政策继续推进

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：一二手房成交周环比提升，成交推盘比下降。上周(9.20-9.26)34 个重点城市新房合计成交245.8 万平米，环比+17.2%，其中，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8%。9 月(9.1-9.26)34 城一手房成交同比+6.3%，较8 月+21.7%。其中，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2%，分别较8 月同期环比+21.3%和+28%。上周13 城二手房合计成交114.8 万平米，环比+3.8%；9 月累计成交同比+21.2%，较8 月环比+10.3%。库存方面，上周15 城合计推盘148 万平米，合计成交95 万平米，对应成交推盘比为0.64 倍，最近三个月（25 年6 月-25 年8 月）分别为1.02 倍、0.95 倍和0.98倍。截至上周末（2025/9/26）15 城合计住宅可售面积为9030.9 万平米，环比+0.6%。3 个月移动平均去化月数为24.8 个月，环比+1.8 个月。
　　主要政策新闻：房地产保交付效果显著，多地跟进落地优惠政策。宏观方面，国家金融监督管理总局局长李云泽在国新办发布会表示，努力化解房地产和地方债风险、推动楼市止跌回稳，已为“三大工程”供资超1.6 万亿元，租赁住房贷款年均+52%，“白名单”项目贷款超7 万亿元，支持近2000 万套住房建成交付；因城施策方面，上海市出台新规，规范阳台计容、外立面材质等内容，同时支持老旧小区适老化改造；东莞出台购房补贴新政，购房交完契税最高可得3 万元补贴，首套房和二套房住房公积金最高可贷150 万元；广州发布提高土地利用效率实施方案，支持存量商办改建租赁住房；公积金政策方面，太原居民购买配售型保障性住房可提取住房公积金。
　　公司动态跟踪：新城控股发行美元债和中票，保利发展发行公司债。融资担保方面，大悦城为关联方提供连带担保3.7 亿元；新城控股发行1.6 亿美元境外债和中票（9 亿元/5 年/3.29%）；保利发展公告发行公司债预案（<150 亿元/<10 年）。招商蛇口为多家全资子公司提供连带担保，共计13.6 亿元；旭辉集团发行中票（12 亿元/5 年/3.2%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.16%，沪深300 指数上涨1.07%，相对收益为-1.22%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第11 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：张江高科、亚太实业、深振业A、上海临港、合肥城建，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为香江控股、天房发展、电子城、莱茵体育、苏宁环球。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌3.5%，沪深300 指数上涨1.07%，相对收益为-4.57%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为17.4/15.2 倍；物管25/26PE 均值分别13.9/12.5 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com