房地产开发行业2025W44：对“十五五”规划《建议》房地产内容的5点理解

　　10 月28 日，中共中央发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《建议》）。《建议》在提振消费、要素配置、城镇化、房地产、风险防范等方面，对未来5 年房地产行业的发展作出规划建议。具体来看：（1）宏观经济政策定调积极，稳地产也需要货币、财政政策进一步加码。（2）需求侧，更加重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，更好满足刚需、改善性需求。（3）继续推进房地产结构优化，预计在盘活存量和优化增量方面继续推进，收储、收地仍是未来地产政策重要发力点。（4）继续推进构建房地产发展新模式。从民生的角度提到优化保障房供给。再提“好房子”建设，我们认为更利好品质房企。（5）继续强调风险防范与化解，我们认为仍有必要继续支持系统重要性房企。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.7%，落后沪深300 指数0.27 个百分点，在31 个申万一级行业排名第26 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为224.1 万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.3 万方，环比-4.1%，同比-53.5%；样本二线城市为122.0 万方，环比+12.5%，同比-33.7%；样本三线城市为46.8 万方，环比+2.3%，同比-30.3%。从今年累计44 周新房成交面积同比看，样本30 城共计8118.9 万方，同比-7.1%；一线城市为2167.9 万方，同比-2.9%；二线城市为3924.2 万方，同比-7.6%；三线城市为2026.8 万方，同比-10.4%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计206.0 万方，环比下降3.1%，同比下降21.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为91.9 万方，环比6.8%；样本二线城市为83.3 万方，环比-15.1%；样本三线城市为30.8 万方，环比8.0%。年初至今累计二手房成交面积为8660.3万方，同比增长12.7%。
　　信用债：本周（10.27-11.2）共发行房企信用债8 只，环比减少10 只；发行规模共计50.50 亿元，环比减少129.8 亿元，总偿还量154.57 亿元，环比增加85.98 亿元，净融资额为-104.07 亿元，环比减少215.78 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我2们02认5为年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：
　　城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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