房地产行业25年10月市场总结：高基数增速全面承压 政策空窗期板块走弱

　　核心观点：
　　市场成交：高基数增速全面承压。新房市场，25 年10 月，46 城商品住宅（房管局）成交面积同比-33.3%，降幅扩大28pct，其中一线、二线、三四线分别同比-39.1%、-26.8%、-46.0%，表现相对较好的城市包括西安、武汉、桂林、泰州等。根据克而瑞，25 年10 月百强房企销售金额同比-41%，央国企、民企分别同比-37%、-52%。二手房市场，25 年10 月11 城二手房（房管局）成交面积同比-21.3%，80 城（中介）成交同比-24.3%，72 城来访同比-8%，表现略好于成交，转化率有所下行，表现相对较好的城市有合肥、济南、东莞、江门、佛山等。
　　市场景气度：10 月二手房房价环比下降1.7%。25 年10 月二手房价格（贝壳）环比-1.7%，10 月整体市场价格趋势呈现前期快速下跌，后期震荡走平的趋势，降幅较9 月持平，近5 个月下跌8.7%，年初以来下跌13.0%，较23、24 年同期加速下行。库存方面，25 年10 月，重点10 城新房短期库存（房管局）环比-2.1%，去化周期小幅回落至15.3 个月，二手房（贝壳）140 城挂牌量环比持平，近3 个月+0.7%。
　　政策：“十五五”推动地产高质量发展。根据政府网站，“十五五”规划对地产的定调为“推动房地产高质量发展”。对比十四五期间以“房住不炒”主线，十五五规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对于商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，同时限制性措施将逐步解除。
　　土地市场表现：10 月出让金同比-28%。根据中指院，25 年10 月600城商住用地出让金2394 亿元，同比-27.8%，1-10 月累计出让金1.82万亿元，同比+0.6%。10 月出让金转负，上海、苏州、广州出让金前三，流拍率1.5%（25 年月均15%），溢价率3.3%（25 年新低）。企业层面，10 月19 家重点房企拿地金额522 亿元，拿地力度29%，较9 月下降36pct，其中越秀拿地力度112%。累计来看，前10 月拿地力度排名居前的为招商蛇口（71%）、中海集团（61%）、建发股份（61%）、中国金茂（59%）、城建发展（55%）、华润置地（50%）。
　　行情回顾及投资观点。25 年10 月，SW 房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4pct（相对沪深300）。10 月主流开发、其他A 股房企、物业管理、香港地产板块分别-9.0%、-0.2%、-4.2%、-1.5%，主流房企中仅保利置业上涨，其他房企中涨幅较高的为ST 中迪、合肥城建、盈新发展等“地产+X”转型概念股。当前16 家主流A+H 房企25 年10 月PB 水平0.49x，处于17 年以来的4.0%分位数，好房子+大地块等因素，让新房销售的利润率更有确定性，量变终将引发质变，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境进一步收紧；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
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