物业管理2026年展望：挖潜红利价值

　　观点聚焦
　　投资建议
　　我们认为长期而言，行业内外部环境变化正推动物企经营模型向“量价温和变化、现金流相对稳定”这一更为健康可持续的方向逐步发展；短期来看，覆盖企业仍处于规模扩张推动收入利润温和成长、现金回款边际略有承压、分红意愿持续提升的发展阶段。我们推荐业绩稳、现金流优、股息收益率高的优质标的，包括绿城服务、保利物业。
　　理由
　　内外部环境变化推动行业渐进转变。我们认为物业管理企业和被服务业主之间的双向选择将会加速、物企在管项目组合有望持续优化，推动企业经营模型从“量增价平”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”方向作出积极转变。
　　行业增速进入平缓阶段。我们预计2025-2026 年主要覆盖企业依靠基础物业管理业务拉动整体增长，该板块收入占总收入比例七至八成、平均复合增速10%。板块增长主要依靠规模扩张，我们预计相关企业新拓年化合同额体量将继续保持大致稳定，隐含未来增长速度持续保持平缓。除基础物管业务以外的其他板块方面，我们预计对于绝大部分企业为收入增长拖累项。综合考虑各项业务，我们预计2025-2026 年主要覆盖企业收入同比增长均在7%左右。收入温和增长的同时，我们认为企业积极的效率管控及科技应用有望一定程度上支撑盈利能力。
　　企业现金回款边际略有承压、分红意愿维持积极。我们测算主要覆盖物企综合回款率在2024 年及1H25 分别下降1.1 和0.9 个百分点，料这一趋势未来与经济环境高度挂钩。虽然回款情况略有承压，但物企在手现金及经营性现金回流仍然充裕，主要覆盖企业2024 年底在手现金47-141 亿元、占市值比例39%-68%，经营性现金流与净利润比例为1.6 倍。我们认为充沛的现金资源及企业对于资本市场的重视有望支持覆盖企业在2025-26 年继续实施积极的股东回报行动，部分主要覆盖标的的股东回报率有望达到约5-6%。
　　盈利预测与估值
　　维持覆盖标的盈利预测、评级、目标价不变。
　　风险
　　可拓展市场缩量速度较预期更快，收缴率下行压力较预期更大。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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