房地产开发行业REITS周报：二级投资回归理性 有巢扩募份额向原持有人配售

　　REITs 指数表现
　　本周中证REITs 全收益指数下跌0.85%。截至12.5，本周（11.28-12.5，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.98%，收于801.2 点；中证REITs 全收益指数下跌0.85%，收于1031.5 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.28%/上涨0.87%/下跌0.09%/下跌2.15%/下跌0.21%/上涨0.94%。
　　其中沪深300 本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第6。
　　本年中证REITs 全收益指数涨幅为6.57%。截至12.5，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为1.47%，中证REITs 全收益指数涨幅为6.57%。
　　本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数上涨16.51%/上涨30.04%/下跌1.20%/上涨3.77%/上涨17.95%/下跌 9.59%。恒生指数涨幅最高，REITs 全收益指数4排。行 第REITs 二级市场表现
　　本周C-REITs 二级市场整体呈现回调行情。截至12.5，已上市REITs 总市值约2173.7 亿元，平均单只REIT 市值约28 亿元。本周已上市REITs中17 支上涨、58 支下跌，周均涨幅为-0.86%；其中华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速公路REIT 涨幅靠前。板块来看，本周仅数据中心板块飘红，交通基础设施、消费基础设施板块REITs 回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs 板块二级市场涨幅分别为-0.73%/-0.83%/-0.95%/-1.36%/-0.34%/-0.47%/-1.1%/-0.34%/0.33%。
　　本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量121.9万股，日均换手率0.4%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏基金华润有巢REIT（2.3%）、中金重庆两江产业园REIT（1.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（（1.3%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/ 生态环保/ 消费/ 水利设施/ 数据中心REITs 板块换手率分别为0.4%/0.4%/0.5%/0.3%/0.5%/0.5%/0.3%/0.4%/0.6%。
　　REITs 估值表现
　　本周已上市REITs 中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是华夏中国交建REIT（（9.7%）、平安广州广河REIT（（9.6%）、易方达广开产园REIT（（8.8%）。P/NAV 位于0.7-1.8 区间，其中位列前三的REITs 分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7），P/NAV 较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。
　　投资建议
　　看好2025 年低利率环境下REITs 市场的配置机会，而考虑到REITs 已走过2024 年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 择时布局。3）我国REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。
　　风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com