2025W52房地产周报：政策促进“止跌回稳” 新房二手房成交分化

　　央地政策联动，供需两端促进“止跌回稳”。2025 年12 月22-28 日，中央及全国性地产政策核心聚焦稳市场、促融资、推新模式，以住建部年度工作会议与央行金融稳定报告为两大核心抓手，明确了供需两端、融资与销售等关键方向的政策安排；地方性地产政策以北京12 月24 日新政为标杆，叠加河南公积金优化，整体聚焦限购松绑、信贷与公积金支持、房企项目审批简化，精准释放刚需与改善需求。
　　A 股与沪深300 指数基本持平，H 股跑输恒生指数，估值受业务转型个股影响，市盈率显著高于沪深300 指数。2025 年第52 周（2025.12.22-12.28），A 股房地产板块（申万一级行业）指数上涨1.91%，位列31 个一级行业第17 位，沪深300 涨幅为1.95%，H 股地产开发（中华内房股指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）涨幅表现分别为-0.37%和-1.38%，对应恒生指数涨幅为0.50%。市盈率方面，截至2025 年12 月26 日A 股房地产市盈率为59.76X，高于沪深300 指数（14.80X）。
　　新房网签环比提升，或由开发商折扣力度加大所致。2025 年第52 周（2025.12.22-12.28），重点14 城新房网签20233 套，同比下降41.71%，环比提升16.65%。一线城市中，北京广州新房网签连续提升，上海高位回落后震荡，深圳在低位持续震荡。
　　二手房实时成交由于2024 年高基数同比下降，重点城市库存高位稳定。
　　2025 年第52 周（2025.12.22-12.28）重点20 城二手房实时成交35328 套，同比下降7.45%，环比提升0.24%。一线城市北京、广州二手房成交套数稳中有升，上海和深圳在52 周有所下降；库存方面，截至2025 年第52 周（2025.12.22-12.28），重点监测20 城合计库存288.29 万套，其中一线四城45.72 万套，二线14 城225.29 万套，三四线两城17.28 万套，对应去化周期分别是9.6 个月、26.0 个月和22.1 个月。一线四城中，上海和北京去化周期维持在10 个月以下，分别为5.0 个月和8.5 个月，广州和深圳则居于高位，分别为16.9 个月和19.3 个月；价格方面，截至2025 年第52 周（2025.12.22-12.28），重点监测20 城二手房价格指数均较高点位置有所回落，回落幅度在20%-60%之间，其中青岛、天津和东莞降幅在50%以上，成都、沈阳和北京在30%以内。
　　土地市场相对平淡，同环比均大幅下降。2025 年第52 周（2025.12.22-12.28），百城住宅用地成交总价为375.56 亿元，环比下降60.49%，同比下降64.73%。
　　投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）
　　风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。
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