房地产行业：开年强化房地产预期管理

　　1 月1 日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期。当前房地产市场预期整体依然偏弱，《求是》文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义，针对预期的对症下药有望加速市场回稳。我们看好“三好”房企、优秀运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。
　　开年开宗明义：稳定房地产市场预期
　　我们认为文章凸显中央希望做好房地产领域的预期管理。预期管理是2025年以来中央多次强调的重要工作——3 月政府工作报告提出：稳定预期、激发活力；4 月国务院以“加强预期管理，协同推进政策实施和预期引导”为主题进行专题学习。做好房地产市场预期管理的背景在于近期市场仍在调整，文章中提到：房地产销售和价格出现较大幅度回落、不排除个别企业仍有破产重组的可能等，同时提到“房地产带有显著的金融资产属性”，“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”，把房地产和金融安全、居民财富联系在一起，也是直击当前痛点。此次开年第一天就发文，时间和内容都表明今年稳定房地产市场预期、防范预期失序的迫切性。
　　如何稳定预期？保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导文章提出，要积极主动作为，以更有力更精准的举措，持续改善和稳定房地产市场预期，主要强调三点：保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导。其中，我们认为最重要的是“保持政策力度”中提到的：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。这与2025 年4 月国务院专题学习的通稿表述接近：“要讲究政策时机，在一些关键的时间窗口，推动各方面政策措施早出手、快出手，对预期形成积极影响。要把握政策力度，必要时敢于打破常规，打好‘组合拳’，让市场真正有获得感”。预期和政策相辅相成，缺一不可，市场调整需要时间，而政策有助于缩短时间。中央经济工作会议后，北京已率先放松房地产政策、财政部降低住房交易增值税率，后续需要关注更多城市以及其它层面政策出台的可能性。
　　强调房地产依然重要，仍是支撑国民经济的基础产业文章指出“传统房地产发展模式已经走到了尽头”，但不能认为房地产在国民经济中的重要性下降了，考虑到上下游影响，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业。各种住房需求仍有待释放：城镇化率驱动的刚性需求、人均住房使用面积驱动的改善需求、老旧小区改造驱动的更新替代需求等。与此同时，文章指出“我国房地产转型发展空间依然十分广阔”，开发销售之外，住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域“发展潜力依然巨大”。
　　投资结论
　　近期地产政策、重要表述纷至沓来，持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。政策若能继续围绕“预期”对症下药，或将加速市场回稳。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。
　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
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