房地产行业周报(2025年第53周)：新房成交环比高增 韶关对农村转移人口购房给予契税补贴

　　板块行情：第53 周（12 月29 日-12 月31 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.7%，在31 个一级行业板块中排名第19。
　　政策要闻：地方层面：1）常州：12 月29 日，常州市发布《2026 年住房公积金新政》，明确自2026 年1 月1 日起降低购房首付比例、提高贷款额度并延长贷款年限，以支持刚需及改善需求。2）韶关：12 月30 日，韶关市人民政府办公室近日印发《关于持续巩固全市房地产市场稳定态势的若干措施（试行）的通知》。《若干措施》提出，对在市主城区（浈江区、武江区，下同）购买新建商品住房、依法缴纳契税并落户的（同一住房）农业转移人口，对缴纳的契税给予全额财政补贴；对烈属家庭在市主城区购买新建商品住房给予12 万元购房补贴；对退役、现役军人在市主城区购买新建商品住房分别给予1 万元、2 万元购房补贴。3）上海：12 月31 日，上海市公积金管理中心表示，根据通知规定，2025 年5 月8 日前发放的未到期个人住房公积金贷款，自2026年1 月1 日起，将执行调整后利率。调整后，5 年以下（含5 年）和5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.1%和2.6%，5 年以下（含5 年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.525%和3.075%。
　　公司动态：1）招商蛇口：12 月29 日，招商蛇口与康田联合体以5.82 亿元底价拿下重庆两江新区J07 单元01 街区004 地块，该地块用地性质为住宅用地，总用地面积48461 平方米（合72.69 亩），规划建筑面积72691.5 平方米，容积率1.5，起始价5.82 亿元，起始楼面价8000 元/平方米。2）保利发展：12 月30 日，保利（甘肃）实业投资有限公司以1.94 亿元总价摘得兰州市城关区东岗片区G2530 号宗地，出让面积1.89 万平方米（约28.3 亩），楼面价约3550元/平方米。3）华润置地：12 月31 日，华润旗下大连润新房地产有限公司以底价12.17 亿元摘得大高(2025)-3 号地，成交楼面价为8953 元/平米，该地块占地面积67953.48 平米、建筑面积135906 平米，为70 年住宅用地、40 年城镇社区服务设施用地（配套商业），容积率为2 左右。
　　销售端：第53 周新房日均成交环比增加58%，二手房日均成交环比减少1%。
　　1）本周20 城商品房成交面积302 万方，商品房日平均成交面积75.5 万方，环比增加58%，同比减少1%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积10590 万方，累计同比减少15%。3）第53 周11 城二手房成交面积110万方，日平均成交面积27.6 万方，环比减少1%，同比减少18%。4）从累计数据来看，年初至今11 城二手房成交面积9951 万方，同比增加1%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：
　　新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。
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