深度*行业*房地产行业2025年11月月报：11月新房成交同比降幅扩大 二手房成交同比降幅收窄 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存” 预期26年地产政策空间打开

　　【新房成交】
　　11 月新房成交面积环比由正转负、同比降幅扩大。11 月40 城新房成交面积环比-6.8%，同比-40.7%，同比降幅较10 月扩大13.9pct，1-11 月累计同比-11.5%。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年12 月销售的基数也相对较高，全年地产市场压力很难缓解。
　　从各能级城市来看，11 月一、二、三四线城市新房成交面积同比降幅均扩大。1）一线城市：11 月新房成交面积环比+4.5%，同比-43.5%，同比降幅较10 月扩大5.2pct；1-11 月累计同比-13.8%。具体来看，11 月北京新房成交面积环比-34%，同比-54%；上海环比+31%，同比-22%；广州环比-1%，同比-37%；深圳环比+11%，同比-76%。从累计来看，1-11 月北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比分别下降14%、11%、10%、32%。2）二线城市：11 月新房成交面积环比-2.4%，同比-37.4%，同比降幅较10 月扩大了17.8pct；1-11 月累计同比-9.2%。11 月单月新房成交面积同环比均正增长的城市有杭州、福州，环比正增长但同比负增长的城市仅有成都，同环比均负增长的有南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、宁波。从累计来看，1-11 月福州新房成交面积同比+15%，武汉同比+8%，南宁同比+7%，其余累计增速均为负。3）三四线城市：11 月新房成交面积环比-25.8%，同比-46.3%，同比降幅扩大了19.1pct；1-11 月累计同比-14.0%。
　　【二手房成交】
　　11 月二手房成交面积环比由负转正、同比降幅微幅收窄。11 月18 城二手房成交面积环比+13.5%，同比-25.7%，同比降幅收窄4.1pct。1-11 月累计同比+0.05%。
　　11 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比均降幅收窄。1-11 月一线城市累计同比正增长，二、三四线城市累计同比负增长。
　　11 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为16.1%、11.1%、17.3%，同比增速为-26.0%、-27.2%、-19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6pct。具体而言，一线城市中，11 月北京二手房成交面积环比+20%，同比-22%；深圳环比+7%，同比-35%。
　　二线城市中，杭州环比+9%，同比-48%，成都环比+3%，同比-32%。从累计来看，1-11 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为7.3%、-2.9%、-7.4%。一、二线城市中1-11 月二手房成交面积同比正增长的有：北京、深圳、苏州、厦门、成都。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模环比增长，去化周期环比下降。截至11 月末，我们跟踪的12 城新房库存面积环比+0.5%，同比-10.6%；整体去化周期为18.0 个月，环比-0.2 个月，同比+2.2 个月。具体来看，上海（8.6 个月）、杭州（9.1 个月）、福州（11.3 个月）去化周期在12 个月内。
　　开盘去化率：11 月重点城市开盘去化率环比持平，同比下降。根据克而瑞，30 个重点城市11 月平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比-3pct。分城市能级来看，一线城市平均开盘去化率为25%，环比+3pct，同比-7pct；二线城市平均开盘去化率为39%，环比-1pct，同比-3pct；三四线城市平均开盘去化率仅12%，环比-6pct，同比-13pct。分城市来看，去化率6 成及以上城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升。从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比提升；武汉、郑州、青岛等前期市场低迷的城市止跌，去化率环比提升。
　　【土地市场】
　　11 月土地市场成交规模同比降幅扩大，溢价率同比下降。11 月全国成交土地建面环比+6.3%，同比-20.9%，同比降幅扩大10.9pct；其中一、二、三线城市环比增速为-38.9%、2.1%、1.1%，同比增速为6.3%、-12.7%、-26.8%。11 月全国成交土地平均楼面价环比+17.9%，同比-16.7%；其中一、二、三线城市环比增速为43.8%、45.7%、9.7%，同比增速为-59.0%、-17.3%、-23.1%。11 月全国平均土地溢价率为3.5%，环比+0.09pct，同比-1.1pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为4.1%、1.4%、3.4%，一线城市环比-1.2pct，同比-8.2pct，二线城市环比-1.3pct，同比-2.4pct；三线城市环比+0.3pct，同比+0.2pct。
　　1-11 月全国土地成交规模、楼面均价同比均减少。1-11 月全国成交土地规划总建面同比-8.5%；成交总价同比-9.4%；楼面均价同比-1.0%；平均溢价率6.2%，同比+2.4pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-7.7%、-0.5%、-12.9%；平均土地溢价率为11.8%、7.7%、2.7%，一、二线城市同比提升6.6、3.7pct，三线城市同比下降0.7pct。
　　【房企】
　　房企销售：百强房企11 月全口径销售同比降幅微幅收窄，累计同比降幅进一步扩大。百强房企11 月全口径销售额同比-37.1%（前值：-39.8%）；权益销售额同比-36.3%（前值：-39.9%）。1-11 月全口径销售额同比-18.8%（前值：-16.7%）；权益销售额同比-18.9%（前值：-16.9%）。TOP20 房企中，11 月销售额同比为正的有：绿地（+13%）、保利置业（+12%）。1-11 月累计销售额同比为正的有：中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%）。
　　房企拿地：11 月百强房企拿地金额、拿地强度同比均下降。百强房企11 月拿地金额同比-38.4%，拿地强度34%，同比-1pct；拿地建面同比-29.6%；楼面均价20948 元/平，同比-12.4%。具体来看，11 月拿地金额排名靠前的房企有华润（拿地金额277 亿元，拿地强度120%）、北京城建（拿地金额54 亿元，拿地强度318%）、上海城建（拿地金额43 亿元）、绿城（拿地金额43 亿元，拿地强度34%）、中海（拿地金额42 亿元，拿地强度19%）。从累计来看，百强房企1-11 月投资金额同比增长，拿地强度同比也有10pct 的提升。1-11 月百强房企拿地金额同比+17.2%，拿地建面同比-1.0%，楼面均价12170 元/平，同比+18.4%，拿地强度33%，同比+10pct。具体来看，中海拿地金额962 亿元，同比+133%，拿地强度46%；华润拿地金额757 亿元，同比+55%，拿地强度39%；招蛇拿地金额754 亿元，同比+249%，拿地强度44%；绿城拿地金额694 亿元，同比+29%，拿地强度52%；保利发展拿地金额666 亿元，同比+16%，拿地强度28%。
　　房企融资：11 月房地产行业融资规模同环比均增长。11 月行业国内外债券、ABS 发行规模620 亿元，同比+29%，环比+21%，平均发行利率3.27%，同比+0.55pct，环比+0.72pct。具体来看，11 月华润、招蛇、保利发展发行债券规模较大，分别为82、50、30 亿元。从累计发行规模来看，1-11 月行业国内外债券、ABS 发行规模5406 亿元，同比+12%，平均发行利率2.85%，同比-0.13pct。从到期规模来看，25 年12 月房地产行业国内外债券到期规模为572亿元，26年1-11月为6546亿元，其中3、4、7月是到期小高峰，到期规模分别为836、845、1013亿元。
　　【政策】
　　中央层面，1）城市更新工作持续推进。11 月21 日住建部召开全国城市更新工作推进会，部署高质量开展城市更新，着力在规划、资金、运营、治理4 个方面下功夫。11 月20 日住建部副司长也公开表示“要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区?四好?建设”。我们预计，“好房子”建设与城市更新将持续推进，共同助力行业高质量发展。2）基础设施REITs 发行范围进一步拓展至多种类型的商业地产以及城市更新项目。11 月28 日，证监会就研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见。公告主要包括4 方面内容：a）产品定义，商业不动产REITs 是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。b）基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，及基金管理人的主动运营管理责任。c）发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。d）强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs 监管和风险监测处置等职责。此次商业不动产REITs 试点公告的发布，意味着公募REITs 底层资产将迎来新一轮扩容，标志着我国REITs 市场将迈入新的发展阶段。12 月1 日，发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025 年版)》，进一步拓宽了基础设施REITs 可发行行业与资产范围，新增体育场馆项目、商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级以上酒店、商业办公设施（超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目）以及城市更新设施（老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目）。3）12 月8日中央政治局会议召开，虽然会议没有明确提及房地产领域，但是“提质增效”、“化解重点领域风险”等表述，还是为2026年行业发展定调。一方面要注重高质量的增量发展，另一方面也要积极化解风险。4）12 月10-11 日，中央经济工作会议召开。
　　关于房地产的表述有两部分。一部分在坚持内需主导，建设强大国内市场中提到高质量发展城市更新。另一部分在坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险中提到着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。
　　地方政策方面，杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策，其中重庆支持购买二手房提取公积金住房首付款，佛山支持二套住房“商转公”；多地发放购房补贴，青岛针对引进人才发放大额购房补贴。
　　【板块收益】
　　11 月地产板块跑输沪深300，主要是因为销售基本面走弱。11 月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对收益（相对沪深300）为-0.4%，主要是因为11 月销售基本面持续走弱，市场信心不足。
　　【投资建议】
　　11 月楼市成交动能持续走弱，房价也持续面临下行压力。考虑到去年12 月、今年一季度的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。
　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。
　　风险提示：
　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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