统计局2025年1-12月房地产行业数据点评：2025年以基本面下行落幕 关注2026年初地产积极信号

　　事项：
　　2026 年1 月，统计局公布2025 年1-12 月房地产投资和销售数据。2025 年1-12 月，全国房地产开发投资82788 亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面积58770 万平方米，下降20.4%；房屋竣工面积42984 万平方米，下降19.8%；新建商品房销售面积88101 万平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额83937 亿元，下降12.6%；房地产开发企业到位资金93117 亿元，同比下降13.4%。
　　国信地产观点：1）销售累计降幅扩大但单月收窄，期房占比持续下降，待售面积增速放缓。2）2025 年四季度房价下跌趋势明显，不过近1 个月以来二手挂牌价跌幅较快收窄。3）房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌，房企资金受销售低迷的拖累加深，拿地热情降温。4）新开工在较低基数上略有好转，竣工作为滞后指标下行趋势确定。5）投资建议：2025 年四季度，地产基本面明显下跌，但2025 年末至2026 年初的近1 个月以来，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期也逐步提升，虽然言底尚早，但基于当前的量价组合，2026 年房价止跌的概率，从之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则止跌概率将进一步提高至“很可能”。且2025 年12 月地产股调整已较为充分，我们建议对地产股的态度更加乐观，推荐标的中国金茂、招商蛇口。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：
　　销售累计降幅扩大但单月收窄，期房占比持续下降，待售面积增速放缓2025 年1-12 月，全国商品房销售额为83937 亿元，累计同比-12.6%，降幅较1-11 月扩大了1.5 个百分点；商品房销售面积为88101 万㎡，累计同比-8.7%，降幅较1-11 月扩大了0.9 个百分点。12 月单月，商品房销售额同比-23.6%，降幅较11 月收窄了1.5 个百分点；商品房销售面积同比-15.6%，降幅较11 月收窄了1.7 个百分点。观察相对历史同期的销售规模，2025 年12 月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和41%，仍处于低位。
　　拆解全国商品房销售结构，2025 全年，期房销售面积为5.6 亿㎡，占比64%，较2024 年下降6pct；商品住宅销售面积为7.3 亿㎡，占比83%，较2024 年下降1pct，其中期房住宅销售面积为5.0 亿㎡，占比68%，较2024 年下降5pct。截至2025 年末，全国商品房待售面积为7.7 亿㎡，同比+2%，增幅较2022-2024 年明显收窄；其中商品住宅待售面积为4.0 亿㎡，占比53%，较2024 年提升1pct。
　　2025 年四季度房价下跌趋势明显，不过近1 个月以来二手挂牌价跌幅较快收窄2025 年1-12 月，新建商品房销售均价9527 元/㎡，累计同比-4.3%，降幅较1-11 月扩大了0.7 个百分点。
　　12 月单月，新建商品房销售均价9370 元/㎡，同比-9.5%，降幅与11 月持平。2025 全年，新建商品住宅销售均价为10005 元/㎡，同比-4%。
　　从城市维度看，2025 年12 月，70 城新建商品住宅销售价格同比-3.0%，降幅较11 月扩大了0.2 个百分点，环比-0.4%，降幅与11 月持平；而70 城二手住宅销售价格同比-6.1%，降幅较11 月扩大了0.4 个百分点，环比-0.7%，降幅与11 月持平。
　　不过，2025 年12 月末以来至2026 年1 月中旬，跟踪二手房挂牌价的冰山指数月环比跌幅已连续6 周快速收窄，尤其一线城市较为明显，上海核心区已基本止跌，因此我们建议对房价从悲观转向中性。
　　房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌，房企资金受销售低迷的拖累加深，拿地热情降温2025 年1-12 月，房地产开发投资额82788 亿元，同比-17.2%，降幅较1-11 月扩大了1.3 个百分点。12月单月，开发投资额同比-35.8%，降幅较11 月扩大了5.5 个百分点。拆解开发投资来源，2025 年1-12 月，施工投资额同比-19.8%，降幅较1-11 月扩大了1.7 个百分点；而土地购置费同比-13.7%，降幅较1-11 月扩大了0.9 个百分点，冲高回落明显，房企拿地热情降温。
　　2025 年1-12 月，房企到位资金93117 亿元，同比-13.4%，降幅较1-11 月扩大了1.5 个百分点。12 月单月，房企到位资金同比-26.7%，降幅较11 月收窄了5.8 个百分点。拆解房企资金来源，2025 年1-12 月，定金及预收款同比-16.2%，降幅较1-11 月扩大了1.0 个百分点；而个人按揭贷款同比-17.8%，降幅较1-11月扩大了2.7 个百分点。房企资金受销售低迷的拖累加深。
　　观察相对历史同期的投融资规模，2025 年12 月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019 年同期的38%和44%，均处于历史较低水平。
　　投资建议：
　　2025 年四季度，地产基本面明显下跌，但2025 年末至2026 年初的近1 个月以来，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期也逐步提升，虽然言底尚早，但基于当前的量价组合，2026 年房价止跌的概率，从之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则止跌概率将进一步提高至“很可能”。且2025 年12 月地产股调整已较为充分，我们建议对地产股的态度更加乐观，推荐标的中国金茂、招商蛇口。
　　风险提示：
　　政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
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