房地产行业动态点评：上海收储新政的创新与意义

　　据新华网消息，2 月2 日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求。上海试点方案兼顾去库存、控增量、稳需求与“商品+保障”双轨制，有望通过降低二手房供给稳定二手房价预期，疏通改善置换链条，进而强化行业信心。我们认为上海作为一线城市，对收储二手房的积极推进有代表意义，为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。
　　供需精准匹配，租赁与购置联动
　　浦东新区、静安区和徐汇区三个核心区率先成为试点区域，房源上将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配人才“职住平衡”需求。实操上，三区存在差异化：浦东是典型的以旧换新，优先内环内、2000 年以前、70 平以下、400 万内房源标准，需同步购买浦东一手房，以房票监管模式联动新房需求；静安亦针对本区置换需求，但购入一二手房均可，新房优先。主打片区化收储，优先布局产业园区、核心商圈及轨交3公里辐射圈；徐汇未明确置换要求，但我们预期也会遵循租赁与购置联动的策略。三区方案各有侧重，但均紧扣“小户型、近产业、配套全”核心，匹配租赁需求，同时与购置需求衔接。
　　兼顾保障房供给与楼市企稳需求，精准破解行业痛点收储新政助力行业长期格局优化：1. 以存量收购替代新建，压缩保租房供给周期，快速填补核心城区保障房缺口，适配新市民、人才职住平衡需求，同时也实现了控增量，促进行业进入供需平衡；2. 定向消化内环“老破小”等去化难点，以市场化评估价提供退出通道，促进市场预期稳定。据克而瑞数据，上海2025 年400 万以下成交占比达76.71%，三区中该占比均超50%，其中浦东、静安分别为75.32%/66.24%，这意味着如参照浦东收储标准，或可覆盖约50%以上的二手房交易市场；3. 联动新房市场，通过差异化置换引导，激活改善需求，构建一二手良性循环。
　　上海收储二手房的“稳市场”效用值得期待
　　上海此次收储二手房的新政并非全国首例。如郑州2024 年即启动了“以旧换新”的政策，起到一定稳市场的作用。我们认为这一举措在上海实施或有更强的效用，原因在于：1.作为核心一线城市，住房需求有更强支撑，无论是租赁需求还是改善需求都存在空间；2. 上海保租房定价相对市场化，这意味着政府收储更容易实现商业可持续；3. 一线城市二手房房价指数调整相对滞后，2025 年4-12 月，一线城市下跌7.3%，其中上海下跌6.4%，高于全国平均水平。补跌后，一方面收储价格更容易达成一致，另一方面新政作用下，价格预期的稳定也更容易实现。
　　投资建议
　　上海收储新政为一线城市稳市场给出样本，叠加今年以来中央频频释放地产支持信号，有助于带来地产股估值修复机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企，如城投控股、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。
　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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