房地产开发行业专题研究：中国香港楼市到底凭借什么成功构筑“止跌企稳”平台并实现反弹？

　　2025 年中国香港楼市复苏：楼价先跌后平再反弹，筑稳反弹平台。经历2022 年后的深度调整，中国香港楼市于2025 年止跌企稳，成功实现系统性复苏，成交量、成交金额与房价三大核心指标同步攀升。成交端，据中国香港土地注册处数据，2025 年中国香港一手住宅成交2.1 万宗，同比增长21%，成交金额2208.3 亿港元，同比增长14%；二手住宅成交4.2 万宗，同比增长17%，成交金额2990.1 亿港元，同比增长14%，成交宗数创近四年最佳。价格维度，截止2025 年12 月28 日，中原城市领先指数累计同比升幅4.7%，较年内低位反弹逾6.8%，呈现“先跌后平再反弹”态势。租赁市场延续前两年上升态势，截止2025 年12 月末，中原城市租金指数同比上升5.2%。我们认为中国香港楼市的复苏主要依赖以下几点：
　　1、从“撤辣”到减税，持续的政策支持激活中国香港楼市。需求端，2024年2 月，中国香港特区政府实施“撤辣”政策，撤销一系列楼市过热时期的限制性举措，大幅降低非本地买家住宅物业交易相关印花税，直接激活了市场交易活力。2025 年2 月财政预算案推出印花税宽减政策，将“100元印花税”的适用物业价值上限由300 万港元提高至400 万港元，减轻了中小户型买家的购房负担，推动400 万港元以下私楼成交激增。资金端，受益于美国进入降息周期，中国香港新批住宅按揭利率从2024 年高点的4.17%降至2025 年11 月的3.31%，大幅减轻了购房者的月供压力。同时，租金回报率逐年上行，截止2025 年11 月，中国香港40 平方米以下、40 至69.9 平方米、70 至99.9 平方米的私人住宅单位租金回报率分别达到3.6%、3.1%、2.8%，很多小户型物业可实现“以租养贷”，进一步强化了投资价值。
　　2、库存水平相对可控，供需结构趋于平衡。市场在有效消化过往累积供应，且新增供应高峰已过，可控的库存为价格企稳和市场的有序复苏提供了基础。根据香港置业数据，截至2025 年12 月末，中国香港一手住宅累计待售货尾量为18387 伙，环比减少2.7%，同比减少15.2%，创逾两年半新低。而对应的成交量却实现超两成的同比上升，按此成交节奏计算，一手住宅尾货的去化周期约10 个月，处于合理的市场区间。长期供应层面，潜在供应压力边际减小，有助于稳定市场中长期预期，截至2025 年9 月，中国香港未来3-4 年潜在住宅供应回落至10.2 万伙，较2024 年末、2023 年末高峰期水平下滑。具体来看，潜在供应结构分布为：已落成未售出2.6 万伙，该指标较2025 年3 月的最高位2.8 万伙有所下降，显示存量消化取得成效；兴建中未售出6.2 万伙；已批出土地未动工1.4 万伙。
　　3、人才政策与金融业回暖，夯实市场需求基础。中国香港2022 年底推出“高才通”等多项抢人才措施，截至2025 年12 月，各项人才入境计划共收到逾57 万宗申请，批出近40 万宗，约26 万名人才携同家人抵港，为中国香港住宅市场注入高质量购房需求。美联物业数据显示，2025 年内地买家在中国香港一二手住宅注册量近 1.4 万宗，同比增，长占1比4%22%，交易额1379 亿港元，占比27%。此外，港股IPO 市场强劲复苏，2025 年港交所集资额达826 亿美元，同比激增超两倍，带动金融服务业回暖，为经济注入关键动力。恒生指数全年涨幅近30%，通过财富效应提振购房需求。叠加中国香港失业率维持3.6%的低位，就业市场稳定，进一步巩固需求基础。
　　风险提示：外部经济与利率环境逆转风险、供应节奏变化风险、政策收紧风险。
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