政府工作报告点评：判断当下房地产发展新模式的推进优先级或更高

　　城市更新方面，判断下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期。稳市场方面，判断政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳。“白名单”制度方面，在“金融16条”到期临近背景下，本次政府工作报告提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用”，判断“白名单”制度或可为开发贷提供潜在接续路径；但或仍需注意部分贷款由于房价下跌，抵押率被动提高使得等额续贷难度提高的可能性。房地产发展新模式方面，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度或值得关注。
　　事件：3月5日，十四届全国人大四次会议开幕会在北京人民大会堂举行。国务院总理李强作政府工作报告。
　　“高质量推进城市更新”表述与2025年12月中央经济工作会议一致，判断今年城市更新或是扩大投资、拉动内需的重要抓手之一，下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期。本次政府工作报告中关于房地产的主要内容仍放在“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”的工作任务下，房地产放在防风险任务下这一点与2025 年政府工作报告一致；但今年政府工作报告中防风险任务的排序从2025 年的第六点变为今年的第十点。
　　政府工作报告提出“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。加强城市基础设施生命线安全工程建设，提升高层建筑火灾防范和救援能力”。其中，“高质量推进城市更新”表述与2025 年12 月中央经济工作会议一致，“稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造”表述与2025年7月中央城市工作会议基本一致。
　　“加强城市基础设施生命线安全工程建设”表述也与2025年7月中央城市工作会议上“推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级”表述相契合，管线改造等方面或也值得关注。
　　“着力稳定房地产市场”定调与2025年12月中央经济工作会议一致，判断政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳。
　　政府工作报告中“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”等表述与2025年中央经济工作会议基本一致。
　　此前，2025 年12 月中央经济工作会议对房地产市场的定调从2025 年6 月13日国常会中 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”以及2025年4月中央政治局会议中的 “持续巩固房地产市场稳定态势”变为“着力稳定房地产市场”。
　　同时，结合“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”和“优化保障性住房供给，加快危旧房改造”等表述，判断保障性住房供给结构中收购商品房用于保障性住房的比例或提升。
　　结合“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用”表述，判断在“金融16条”到期临近背景下，“白名单”制度或可为开发贷提供潜在接续路径；但或仍需注意部分贷款由于房价下跌，抵押率被动提高使得等额续贷难度提高的可能性。
　　政府工作报告中提到“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”。结合“金融16条”将于2026年末到期这一背景，判断“白名单”制度或可为开发贷提供潜在接续路径。但“白名单”制度对项目存在一定要求，例如房地产项目开发企业具备与融资额度匹配的抵押物等，或仍需注意部分贷款由于房价下跌，抵押率被动提高使得等额续贷难度提高的可能性。
　　对于房地产发展新模式的表述从过往的“加快构建”变为“深入推进”，并明确推进对象为“基础制度和配套政策建设”，关注房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度。
　　政府工作报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”。有别于过往中央经济工作会议等场合“加快构建房地产发展新模式”的表述，本次政府工作报告对房地产发展新模式的表述变为“深入推进”，同时明确推进对象为“基础制度和配套政策建设”，后续房地产开发、融资、销售等方面制度建设的进度或值得关注。
　　2026 年1 月新华社对住建部党组书记、部长倪虹的访谈中曾提及房地产开发、融资、销售等相关内容：
　　“在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。
　　在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。
　　在商品房销售上，推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。”此外，“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”等表述亦值得关注。
　　投资建议：
　　本次政府工作报告中房地产放在防风险任务下这一点与2025 年政府工作报告一致，但今年政府工作报告中防风险任务的排序从2025 年的第六点变为今年的第十点。本次政府工作报告中“高质量推进城市更新”的表述以及 “着力稳定房地产市场”的定调与2025 年12 月中央经济工作会议保持一致，并提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用”。同时，本次政府工作报告对房地产发展新模式的表述较过往有所变化，表述从“加快构建”变为“深入推进”。
　　城市更新方面，判断下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期。
　　稳市场方面，判断政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳。
　　“白名单”制度方面，在“金融16 条”到期临近背景下，本次政府工作报告提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用”，判断“白名单”制度或可为开发贷提供潜在接续路径；但或仍需注意部分贷款由于房价下跌，抵押率被动提高使得等额续贷难度提高的可能性。
　　房地产发展新模式方面，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度或值得关注。
　　房地产角度：关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润置地】【华润万象生活】等；（2）经营动量有积极变化的公司，例如25 年【滨江集团】【中国金茂】【建发国际集团】【越秀地产】等曾演绎这一逻辑；（3）公开债务偿付压力下降且估值较低的【金地集团】【龙湖集团】等；（4）业绩增长及分红稳定的物企【保利物业】【绿城服务】等；（5）存在机会型布局价值的【华侨城】【南山控股】等；（6）以及【绿城中国】【保利发展】【中国海外发展】等。
　　产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价。
　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
　　风险提示：政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。
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