京沪楼市调研：二手房景气度回暖

　　行业动态
　　行业近况
　　2026 年3 月18 日，我们调研了北京、上海市高端改善新房项目，并通过中介调研了北京二手房市场景气度。
　　评论
　　北京二手房市场年后呈现成交量边际抬升、挂牌量恢复下跌、价格整体走稳的特征。根据中介反馈，成交量方面，1 月北京二手房成交热度已边际有所回升，春节后成交量的恢复速度和幅度均超预期。挂牌量方面，节后二手房的新增挂牌量与撤牌、成交量基本打平，二手房存量挂牌增势微弱，近期正逐步恢复节前的下行趋势。二手房价格呈现“271”分化格局，即两成楼盘因其资产质地较优、此前价格下调较深、类似供给不多，近期价格出现小幅反弹；七成楼盘价格企稳，按去年底的报价可迅速成交；一成楼盘因位于远郊或资产质地较差，价格仍在下跌。调研结论整体上印证了我们此前的判断，即北京二手房库存净去化主要由供给因素驱动，当前房价或已具备企稳基础。
　　京沪新房“高改盘”整体景气度稳定，单楼盘热度分化主要受项目自身特征影响。我们调研的北京、上海新房“高改盘”单套总价多在1500 万元以上，面向的客群并非市场主流购房者，因此其景气度相对独立于全城大势。项目负责人普遍反馈去年底以来的京沪楼市新政、春节后3 月份的传统“小阳春”对“高改盘”温度影响不大，个别低总价的楼盘或户型近期略感边际升温。新房“高改盘”客群支付能力较强、价格敏感度较低，当前市面上同档次楼盘在户型、会所、厨电品牌等方面趋于同质化，各楼盘间的热度差异主要与自身地理位置、风格特征和营销战略有关，同期开盘但去化相对落后的楼盘，会在竞品去化进入尾声后才经历流速提升。
　　估值与建议
　　建议积极布局地产开发板块。我们认为开年以来核心城市供需两端已有积极修复，2026 年地产行情或由beta主导，近期市场阶段性有所回调，目前主流标的均有一定性价比，其中A股包括建发股份、滨江集团、新城控股，港股包括华润置地、中国海外发展、建发国际、中国金茂、绿城中国、越秀地产、中国海外宏洋、保利置业等。
　　风险
　　二手房挂牌量超预期上升；宅地新供应体量超预期增加。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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