房地产行业周报：央地地产政策稳步推进 二手房延续“小阳春”行情

　　中央层面强化政策协同与制度建设，地方层面精准推出差异化支持举措。3 月16 日国家金融监督管理总局明确加快构建与房地产发展新模式相适应的融资制度，深化“保交房”白名单作用；3 月17 日财政部发布报告，持续落实专项债支持收购存量商品房用作保障性住房，推进城市更新与存量盘活；地方层面，上海将商业用房（含商住两用房）最低首付比例从50%降至30%，江苏印发行动方案优化城市更新规划机制、开展老旧住房自主更新试点并盘活社区闲置房屋，南京推出“以旧换新”贷款贴息（总额1亿元）、精准供地及优化税费公积金等6 项稳市新政，形成中央筑牢根基、地方多点发力的政策合力，助力市场平稳运行。
　　市场呈现整体调整、板块分化加剧的特征，A 股与港股核心指数多数下跌，房地产及相关板块表现疲软，周期类板块同步回调，估值结构性差异仍较为显著。A 股与港股均陷入调整态势：沪深300 指数周度下跌2.19%，结束前期震荡上行格局；港股调整幅度相对温和但仍同步走弱，恒生指数下跌0.74%，而房地产相关板块成为调整重灾区，A 股申万房地产指数下跌4.21%，H 股中华内房股指数下跌3.70%，恒生物业服务及管理指数下跌1.39%，房地产产业链各环节表现均弱于大盘，反映市场对地产板块的信心持续承压。行业板块方面，申万一级行业呈现“普跌为主、少数板块抗跌”的格局。
　　仅通信、银行两个板块实现正收益，通信板块凭借行业景气度提升成为领涨方向；其余板块均呈下跌态势，成长板块与周期板块集体承压，市场避险情绪有所上升。整体来看，本周市场在普跌格局中延续结构性分化，房地产产业链及前期强势的周期板块同步回调，仅少数防御性板块表现抗跌，市场情绪趋于谨慎。
　　重点14 城新房市场延续复苏态势但内部调整特征凸显，整体呈现“网签总量环比微增、同比小幅下滑、城市分化进一步加剧”的核心特征。26W12 重点14 城新房网签合计15804 套，较26W11 的13710 套环比涨15.27%，复苏动能仍在但增速放缓，受去年同期非春节周期基数较高影响，整体同比下滑13.21%，该同比数据主要反映基数差异，而非市场复苏趋势逆转。一线城市表现分化明显，上海、北京、广州、深圳四城合计网签4691 套，环比下跌9.65%。二线及其他重点城市成为市场复苏主力，10 城合计网签11113 套，环比大幅上涨30.46%，城市间强弱差异显著。整体来看，26W12 新房市场复苏态势仍在延续，但一线城市需求阶段性调整与二线城市内部分化导致整体增速放缓。后续市场走势将继续取决于核心城市推盘节奏、政策落地效果及置业信心修复程度，需重点关注一线城市需求回补及弱复苏城市的需求激活情况。
　　重点20 城二手房市场延续稳健复苏态势，整体呈现“成交规模小幅扩容、同比持续向好、城市分化格局固化”的核心特征。26W12 重点20 城二手房合计成交67027 套，较26W11 的65057 套环比微涨3.03%，需求释放节奏趋于平稳，同比上涨22.92%，延续前期正增长态势，反映市场复苏动能具备持续性支撑。一线城市表现稳健且内部分化，上海、北京、广州、深圳四城合计成交19515 套，环比上涨1.57%、同比上涨24.62%：上海成交8690 套，虽环比微降4%，但仍以绝对优势领跑所有重点城市，同比上涨33%，改善型需求与存量置换需求持续释放，仍是市场核心引擎。其他重点城市成交稳步推进，16 城合计成交47512 套，城市间因政策支持力度、供需结构差异导致复苏力度分化显著：核心二线城市表现亮眼，苏州、宁波、西安、合肥成为同比增长标杆，需求释放力度强劲。整体来看，26W12 二手房市场已进入“稳中有升、节奏放缓”的复苏新阶段，核心城市与政策支持力度较大的二线城市成为增长主力，城市分化格局进一步固化。后续市场走势将取决于核心城市需求持续释放力度、政策落地效果及置业信心修复深度，人口流入量大、政策宽松的核心城市仍将保持稳健复苏态势。
　　土地市场相对平淡，同环比均下降。2026W12，百城住宅用地成交总价为128.4 亿元，同比下降41.13%，环比下降1.89%。
　　投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。
　　风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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