房地产行业周报：城中村改造扩围 棚改2.0来了吗？

　　本周观点：城中村改造扩围，棚改2.0 来了吗？
　　本轮城改与上轮棚改虽然存在明显区别：①改造周期方面：由于棚改项目一般规模较小，涉及的利益主体相对单一，因此改造周期较短。而城中村改造单一项目规模更大，涉及的利益主体更多，改造周期相对或许更长；②资金来源方面：上轮棚改资金来源主要为PSL（抵押补充贷款）和专项债。而本次城中村改造纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款；③资金平衡与规模体量：两部门在通知中明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围，因此本次城中村改造相对上轮棚改更加重视资金平衡；上轮棚改自2008 年开始，至2018 年共改造了4495 万套，本次城中村改造目标100 万套在规模上与上轮棚改有显著差异；
　　但本轮城改与上轮棚改均以去库存为目标，补偿方式均以货币化安置为主，且均覆盖到了三四线城市。因此，本轮城中村改造的扩围，将带动大量资金和资源向二三线城市流动，推动二三线房地产市场的复苏，使得“止跌回稳”由一线城市，向二三线城市逐渐扩散。
　　股票市场与信用债：A 股与港股跑输大盘。
　　本周A 股房地产和港股地产建筑板块跌幅分别为-8.92%和-8.39%，分别跑输大盘5.62pct/跑输大盘2.11pct。本周地产信用债发行48.80 亿元，净融资额-20.06 亿元。截至2024 年11 月15 日，地产信用债累计发行3487.63亿元，同比下降20.19%，净融资额-355.19 亿元，去年同期为193.27 亿元。
　　REITs 市场：本周REITs 指数涨幅为0.56%
　　本周REITs 指数涨跌幅为0.56%。本周产权型REITs 指数收于106.94 点,涨跌幅为0.48%;本周特许经营权型REITs 指数收于110.11 点,涨跌幅为0.66%;近一个月，REITs 指数跑输沪深300 指数1.95pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs 为中金山东高速REIT，涨跌幅为2.82%。本周REITs 成交额为20.72亿元，环比48.20%。本周REITs换手率为0.79%，环比0.22pcts。
　　楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-3.85%/+22.03%，累计同比分别-30.75%/-2.55%。新房端，45 城商品房共计成交349 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+26.20%、-11.37%、-20.92%。二手房端，14 城二手商品房共计成交195 万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+66.58%、+10.58%、-13.34%。
　　政策新闻：税费优化落地，城中村改造覆盖城市扩围11 月13 日，多部门明确落地多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。在契税方面，公告明确将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90 平方米提高到140 平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4 个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。此外近日两部门联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围由最初的35 个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市。
　　投资建议：城中村改造城市扩围，虽然在资金来源、规模体量与上一轮棚改有差异，但彰显了稳楼市的决心和方向，有望推动止跌回稳从一线向二三线扩散。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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