深度*行业*房地产行业：6月新房、二手房成交同比均走弱；住宅用地溢价率持续回落

　　【新房成交】
　　虽然在年中冲刺销售带动下，6 月新房成交面积环比增长，但同比降幅扩大，成交持续走弱。6 月40 城新房成交面积环比+14.3%，同比-11.6%，同比降幅扩大9.0pct，虽然在年中冲刺销售的带动下，新房成交环比出现正增长，但同比明显走弱。1-6 月累计同比-1.6%。
　　从各能级城市来看，6 月新房成交全线走弱；上半年一线城市新房成交同比正增长，二、三四线城市同比负增长。1）一线城市：
　　6 月新房成交面积环比+11.8%，同比-8.5%，同比由正转负，同比增速下降19.2pct。具体来看，北京同比+13%、环比+23%；上海环比+14%，但同比-13%；广州环比+9%，但同比-4%；深圳同环比均下滑，环比-4%，同比-35%。从累计来看，1-6 月一线城市新房成交面积同比+2.0%。1-6 月深圳新房成交面积同比+11%，广州同比+7%，北京同比+1%，上海同比-4%。2）二线城市：6 月新房成交面积环比+16.2%，同比-8.7%，同比降幅扩大3.3pct。6 月环比增长的有杭州、武汉、苏州、福州、宁波、济南，其余均环比负增长；同比仅武汉、苏州、福州正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-6 月二线城市新房成交面积同比-0.1%。1-6 月武汉新房成交面积同比+31%，南宁同比+16%，福州同比+12%。3）三四线城市：6 月新房成交面积环比+12.7%，同比-21.2%，同比降幅扩大10.5pct。从累计来看，1-6 月三四线城市新房成交面积同比-8.6%。
　　【二手房成交】
　　6 月二手房成交面积同比增速由正转负，成交动能转弱。6 月18城二手房成交面积环比持平，同比-3.7%，同比增速均下降7.0pct，自24 年6 月以来重点城市二手房成交面积同比增速已经连续12 个月为正，25 年6 月是一年以来首次出现单月二手房成交面积负增长的情形。25 年1-6 月18 城二手房成交面积累计同比+14.6%。
　　从各城市能级来看，6 月一线城市二手房成交同环比正增长，二、三四线城市同比负增长。6 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为4.1%、-2.2%、2.6%，同比增速分别为5.7%、-10.0%、-3.9%，一线城市同比涨幅收窄11.4pct，二线城市同比增速下降11.4pct，三四线城市同比降幅收窄14.4pct。具体而言，一线城市中，6 月北京二手房成交面积环比+7%，同比+4%；深圳环比-4%，同比+13%。二线城市中，厦门、南宁同环比均正增长，同比分别增长9%、11%，环比分别增长12%、27%；苏州环比+2%，但同比-2%；成都同比+8%，环比-0.2%；其余城市同环比均负增长。从累计来看，1-6 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为27.7%、11.0%、-1.1%。具体而言，一、二线城市中，深圳（同比+42%）、杭州（+24%）、北京（+23%）、南宁（+22%）、成都（+19%）、厦门（+11%）、苏州（+9%）、青岛（+3%）1-6 月二手房成交面积同比正增长；三四线城市中东莞（+40%）、衢州（+28%）、金华（+26%）、佛山（+6%）1-6 月二手房成交面积同比正增长。
　　【新房库存与去化】
　　库存与去化：库存规模环比下降，去化周期环比上升。截至6 月末，我们跟踪的12 城新房库存面积环比-0.6%，同比-16.8%；整体去化周期为17.2 个月，环比+1.6 个月，同比-3.1 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。
　　开盘去化率：优质项目入市托举6 月去化率同环比正增长。根据克而瑞，重点城市6 月平均开盘去化率41%，环比+2pct，同比+13pct。其中，一、二、三四线城市开盘去化率分别为40%、45%、27%，一、三四线城市环比分别提升4、6pct，二线城市环比持平，一、二线城市同比分别提升21、15pct，三四线城市同比-4pct。分城市来看，去化率超6 成城市有成都、杭州、天津、重庆、合肥、长沙，主要得益于适销网红盘入市带动。从变化趋势来看，同环比均涨多跌少：1）北京、上海、深圳、成都、杭州这类热点城市6 月去化率同环比齐增，热度延续；2）武汉、南京这类弱复苏城市，6 月去化率同环比齐增，市场延续止跌企稳；3）宁波、嘉兴、常州这类弱二三线城市6 月去化率均不足2 成，市场仍低迷。
　　【土地市场】
　　6 月住宅用地土拍热度环比持续回落，不过仍然好于去年同期。6 月全国成交土地建面环比+11.8%，同比+0.2%；其中一、二、三线城市环比增速为-38.0%、22.9%、23.3%，同比增速为-4.4%、7.1%、9.6%。6 月全国成交土地平均楼面价环比+49.5%，同比+17.4%；其中一、二、三线城市环比增速为253.8%、79.0%、-0.4%，同比增速为66.4%、34.7%、-11.5%。6 月北京、上海、成都成交金额超过100 亿元，重庆、长沙、成都成交建面超过100 万平，因一线城市宅地成交占比上升，平均楼面价同环比均上涨。6 月全国平均溢价率为5.1%，环比提升0.6pct，但住宅类用地平均溢价率为6.0%，环比-0.2pct，4、5、6 月住宅类用地土拍溢价率已经连续三个月下滑，不过仍然好于去年同期，同比仍有3.0pct 的提升。一、二、三线城市平均溢价率分别为4.9%、7.2%、2.5%，一线城市环比-1.3pct，同比+4.3pct；二线城市环比+1.0pct，同比+4.1pct；三线城市环比-0.3pct，同比-1.9pct。
　　1-6 月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过10%，整体“提质缩量”特征明显。1-6 月全国成交土地规划总建面同比-5.7%；成交总价同比+7.8%；楼面均价同比+14.3%；平均溢价率7.8%，同比+4.3pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-7.6%、1.5%、-9.3%；平均土地溢价率为10.8%、12.0%、2.9%，一、二线城市同比分别提升6.8、8.1pct，三线城市同比-0.4pct。
　　【房企】
　　房企销售：百强房企6月销售同比降幅扩大。百强房企6月销售额同比-21.5%（前值：-11.1%），环比+17.8%；1-6月累计同比-11.4%。TOP20房企中，6 月销售额同比增速为正的有：融创（+404%）、能建城发（+150%）、国贸（+58%）、建发（+28%）、金茂（+17%）。
　　房企拿地：6 月百强房企拿地金额与拿地强度环比均大幅提升。百强房企6 月全口径拿地金额同比+57.0%，环比+98.8%；拿地强度38%，环比+15pct，同比+19pct；拿地建面同比+48.5%；楼面均价同比+5.7%。拿地投资金额增幅显著主要是因为核心城市核心地块供应量明显提升。6 月拿地金额排名前三的房企为：中海（拿地金额177 亿元，拿地强度60%）、保利发展（89 亿元，31%）、建发（84 亿元，58%）。从累计来看，1-6 月百强房企拿地金额同比+42.0%，拿地建面同比+3.4%，楼面均价同比+37.4%，拿地强度33%，同比+13pct。房企投资分化加剧，上半年仍有64%的销售百强房企未进行土地投资，而共计11 家房企拿地金额超百亿：中海（拿地金额506 亿元，拿地强度42%）、保利发展（502 亿元，35%）、绿城（443 亿元，55%）、金茂（392亿元，74%）、建发（350 亿元，50%）、华润（348 亿元，32%）、滨江（319 亿元，61%），排名靠前的仍以央国企和优质区域深耕型房企为主。
　　房企融资：6 月房地产行业融资规模同环比均增加。6 月房地产行业国内外债券、ABS 发行规模481 亿元，同比+16%，环比+29%，平均发行利率3.04%，同比+0.19pct，环比+0.73pct。具体来看，华润、北京城建、建发发行国内债券规模较大，分别为70、25、22 亿元。1-6 月房地产行业国内外债券、ABS 发行规模2542 亿元，同比-10%，平均发行利率2.83%，同比-0.28pct。具体来看，1-6 月保利发展、华润发行国内债券规模较大，分别为142、115 亿元。未来一年行业国内外债券到期规模为7437 亿元，其中25 年7 月、26 年3 月、26 年4 月是到期小高峰，均超800 亿元。
　　【政策】
　　国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放积极信号。6 月13 日召开的国常会提出“构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进‘好房子’建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”。统计局6 月16 日在国新办5 月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。这些表态均表明中央已经注意到了二季度以来市场的波动与成交的走弱，后续政策端进一步发力的概率也明显提升。我们预计，下半年各地方政府将全力推动已出台政策落地见效，更大力度推动房地产市场止跌回稳，例如旧改房票安置力度、城市更新相关金融支持政策、进一步落实专项债收储等。
　　地方政策方面，深圳、成都、西安等地优化公积金政策，其中深圳支持提取公积金支付首付款，深圳、成都、西安推进异地公积金互认互贷；杭州余杭区、海口秀英区、衢州、大连发放购房补贴；四川、西安落地“好房子”建设标准；武汉优化购房落户政策。
　　【板块收益】
　　6 月地产板块持续跑输沪深300，主要是因为行业基本面走弱。6 月房地产板块绝对收益为0.9%，相对收益（相对沪深300）为-1.6%，统计局口径下5月的销售面积与投资降幅进一步扩大，70 城房价环比跌幅扩大，6 月高频数据也显示成交仍然较弱。
　　投资建议
　　二季度房地产销售、房价、投资数据均明显走弱。我们预计，7 月的政治局会议表态或将更加积极，带动板块在7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会。考虑到7 月15 日中央城市工作会议的相关表态，城市更新相关政策的支持力度有望进一步加大。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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