地产：基本面继续回落 投资维持韧性

    投资要点开年销售如期回落，基本面继续下行2019年1-2月全国商品房销售面积1.41亿平方米，同比下降3.6%，累计增速环比回落4.9个百分点。1-2月全国商品房销售额1.28万亿元，同比增长2.8%，累计增速环比回落9.4个百分点。价格方面，1-2月全国商品房销售均价约9079元/平方米，同比增长6.7%，累计增幅环比收窄4个百分点。主要由于今年开年以来，一二线成交量（按成交面积计算）较去年同期有所改善，占比提升，而三线成交量继续回落所致。

分区域结构来看，东部1-2月商品房销量同比增速为-9.7%，降幅环比扩大4.7个百分点；中部地区1-2月同比增速-0.55%，增速较上月下降7.37个百分点；西部地区1-2月同比增速较上个月收窄4.68个百分点至2.24%；东北1-2月增速较上月下降0.34个百分点至-4.77%。而从我们跟踪的重点城市高频数据来看，一线4城、二线13城、三线18城新房住宅1-2月成交同比增速分别为17.2%、22.1%、-14.2%，一线环比增幅提升12.3个百分点，二线增速环比扩大6.6个百分点，三线降幅环比收窄2.36个百分点。去化率方面，中指监测的10个重点城市，2019年开年后，1、2月去化率分别为60%、65%，二月虽有回升，但较2018去化率水平依然处于低位，或存阶段性波动的可能，重点城市热度是否回升，有待进一步观察。

综上所述，今年开年1-2月成交如期下行，行业依然处于探底阶段。但随着地方政策边际放松频现（例如人才引进等），流动性宽松，后续成交有望迎来改善。我们预计2019年城市间分化将继续增加，整体来看一二线有企稳态势。考虑到棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线量价水平面临下行压力。