房地产行业动态点评：深圳配售型保障房开工 如何解读？

　　深圳配售型保障房开工，住房双轨制逐步推进
　　12 月28 日，深圳政府官微“深圳发布”发文，深圳市首批配售型保障性住房集中开工，房源合计约1 万余套。配售型保障房开始在地方层面启动落地，预计短期将形成开发增量，长期推动住房双轨制体系建立的进程。我们看好具备改善性产品能力的房企，此外，代建能力突出以及在核心城市有充沛储备的公司也有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
　　深圳配售型保障房特点：套均面积约70 平，成本均价约1.65 万/平据深圳官微信息，首批13 个配售型保障房项目总用地面积17.7 万方，建面约75.7 万方，总投资额约125 亿元，房源合计约1 万余套。从区域分布来看，13 个项目分别位于福田区（2 个）、南山区（2 个）、宝安区（2 个）、龙岗区（2 个）、龙华区（2 个）、坪山区（2 个）、光明区（1 个）。据此可知首批配售型保障房的如下特点：1）容积率约4.3，套均面积约70 平，在公租房面积上限附近；2）成本约1.65 万/平，按照合理利润估算（假设5%），售价约1.73 万/平，较2023 年深圳新房成交均价具备明显优势；3）大多位于外围板块，但福田等核心区亦有供应，交通、教育、商业等配套均较完善。
　　土地供给：公建转性、流拍宅地成为重要来源
　　根据深圳市规划和自然资源局以及人才安居集团披露的公告（11 月28 日），可确定首批开工项目中8 个项目的相关信息。从土地供给角度，公建用地盘活以及流拍土地成为重要来源。福田区的安托山地块、宝安区的机场东地块分别由公共交通用地和图书展览用地转性而来，龙岗区的两个宝龙地块均为8 月流拍的市场化宅地，起拍价为1.34-1.35 万/平，售价限价3.78 万元/平。
　　整体而言，深圳首批配售型保障房的供应主要来自于闲置低效的非宅地转性和认可度相对较低的市场化宅地，存量盘活的路径，从一定程度上降低了政府供地压力。
　　展望：多地陆续推进建设，后续需关注开发节奏近日，上海、济南、福州等城市均已开工建设配售型商品房，国开行还向福州项目发放2.02 亿贷款，全国第一笔配售型开发贷落地。本次深圳率先推出较大规模的开工计划，说明各地各部门都在加快保障房建设的推进工作。
　　但是从节奏上看，暂时还处于起步阶段，深圳首批1 万余套的开工规模，与2023 年累计筹建的18.9 万套保障房规模相较，推进节奏还比较稳妥。预计后续的提速，还需要等待具体的配售方式以及定价规则的建立。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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