房地产行业事件点评报告：住房租赁模式初步跑通 金融加大支持力度

　　事件：1 月5 日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，以支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。
　　拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，全方位支持住房租赁市场发展。本次意见稿提出的多元化投融资渠道包括：1）增强金融机构住房租赁贷款投放能力；2）拓宽住房租赁企业债券融资渠道；3）支持发行住房租赁担保债券；4）稳步发展房地产投资信托基金；5）引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。以上金融产品涵盖了租赁住房投资、开发、运营、管理等全生命周期，涉及银行、资本市场等多元融资渠道，信贷、债券、信托基金等多层次融资工具，从全方位支持住房租赁市场发展。
　　加大金融支持力度的根本原因，是住房租赁的商业模式已初步跑通。我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。
　　1）保障性租赁住房方面，目前项目盈利情况良好，从已上市REITs 来看，华润有巢REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT 以及华夏北京保障房REIT 基金2023 年上半年收入分别为3872.06 万元、2753.9 万元、3814.07 万元以及3631.16 万元；2023 年上半年分红金额分别为3923 万元、1899.99 万元、4696 万元以及1912.5 万元，完成高比例分红。其中华润有巢REIT 在可供分配金额和分派率方面有不错的表现，2023 年上半年基金可供分配金额3207.07 万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是133.37%，分派率为5.35%，相较招募说明书同期预测的4.01%，提升了1.34个百分点；
　　2）市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于2021 年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已经达成，万科泊寓也已自2023 年6 月起，单月利润连续回正。
　　以上数据表明，困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，可以承受市场化金融机构提供的金融产品给到的融资成本。
　　住房租赁供给侧的结构性改革，将有效增加配租型保障住房供应，加速构建房地产发展新模式。原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体，现在则在原有以租为主的住房保障体系基础上，将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。我们认为，针对住房租赁市场金融力度的加强，将有效增加配租型保障性住房供应，加速构建房地产发展新模式。
　　持续看好住房租赁市场的机构化、规模化、头部化。从海外市场来看，机构化是住房租赁发展的长期趋势，2021 年，日本、美国、德国、新加坡的机构渗透率分别达到79.2%、52.7%、36.7%和68.4%。本次征求意见稿也提出了“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展”。其中具体提到，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营。我们认为住房租赁的规模化效应，可能会在筹房成本、建造成本、经营管理效率、融资成本等多个层面，住房租赁市场本身盈利较薄，有望持续推动头部化发展。
　　截至2023 年年底，管理规模居前的长租公寓品牌主要包括万科泊寓、龙湖冠寓、翎寓国际、魔方生活服务集团等。
　　投资建议：住房租赁商业模式已初步跑通，叠加更大力度的金融支持，存量房屋将被有效盘活，配租型保障住房将有效增加，助力加速构建房地产发展新模式。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。
　　此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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