房地产市场调整深入：二手房指数下跌8.4%，均衡点寻找待观察

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【房地产行业分析：市场面临调整期，未来房价趋势仍不明朗】自2021年下半年起，房地产市场进入调整阶段，特别是北上广等一线城市房价出现下降，加剧了市场对未来房价走向的担忧。当前，业界专注于探讨三个核心问题：如何监测房价变化趋势、房价调整到达的阶段以及后续房价的走势。本篇分析将就这三点展开深入讨论。 监测房价变化趋势的最佳方式是观察二手房市场，因为新房价格受到政府指导影响，无法及时准确地反映实际情况。国家统计局每月中旬发布70个大中城市的二手住宅销售价格指数数据，为分析提供官方认可的基础数据。通过这些数据，可以计算出相应时期的二手住宅价格指数，反映出价格变化趋势。第三方中介机构如贝壳、我爱我家的成交数据也能为趋势跟踪提供辅助信息。 从时间和空间的角度分析，当前房价回调已超越历史周期。70城二手房指数在2021年7月达到顶峰，随后开始下滑。截至2023年11月，房价已累计调整27个月，累积下跌8.4%，处于2014年以来67%的分位及2014-2019年间80%的分位。不同城市之间表现出显著差异，一线城市的房价更为稳健，但同样已经步入下行通道。 在未来房价走势的预测方面，短期内房价面临结构性压力。我们倾向于认为，2014-2019年间的某个点可能是房价找到新均衡的合理位置，而基于国际经验预期房价回落至起点的判断可能偏悲观，因为2020年前居民收入还有显著增长。当前，多数城市房价经历了深度回调，行业风险正在逐步解除，一些城市房价可能已回到合理水平。 在行业未来均衡点寻找过程中，我们期望市场总体将持续调整，而销售急跌阶段将结束。建议关注那些供给侧优化、产品力强的改善型房企，以及具备稳定现金流的国央企物业领头羊和高质量代建企业。短期内亦需关注直接受益于国家“三大工程”建设的相关企业。 尽管当前分析提供了市场洞见，但仍需警惕几大风险因素：需求持续低迷、政策效果不达预期，以及官方房价指数与个体感知之间的差异。投资者在参考此类分析时，应自行承担风险。本文反映的是独立第三方的观点，旨在为投资决策提供参考，并非具有明确立场的指导建议。