深度*行业*房地产行业第5周周报：上海苏州限购优化 多地落地“项目白名单”

　　新房成交面积环比增幅扩大；二手房成交面积环比降幅扩大；土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降同比上升。
　　核心观点
　　新房成交面积环比增幅扩大，同比增速为负（上周由于去年同期正值春节期间，故同比增幅较大）。新房成交面积为246.2 万平方米，环比上涨4.1%，环比涨幅较上周扩大了0.1 个百分点，同比下降10.5%。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-8.2%、9.4%、5.6%，同比增速分别为34.3%、-19.9%、-21.3%。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比增速为正（上周由于去年同期正值春节期间，故同比增幅较大）。18 个城市成交面积为155.6 万平方米，环比下降10.2%，环比降幅较上周扩大了9.4 个百分点，同比上涨15.0%。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-5.0%、-11.6%、-10.9%，同比增速分别为-0.9%、23.4%、27.4%。
　　新房库存面积同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积为9844 万平方米，环比增速为-0.5%，同比增速为-6.0%。去化周期为15.7 个月，环比减少0.2 个月，同比提升1.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.9、14.0、57.9 个月，环比分别减少0.2、0.1、0.3 个月。
　　土地市场环比量跌价升，溢价率环比下降同比上升。百城成交土地规划建筑面积为2432.2 万平方米，环比下降23.6%，同比上涨202.0%；成交土地总价为334.7 亿元，环比上涨2.2%，同比上涨349.3%；楼面均价为1376.0 元/平，环比上涨33.8%，同比上涨48.8%；土地溢价率为2.3%，环比下降20.2 个百分点，同比提升1.6 个百分点。
　　本周房企国内债券发行规模环比增长。房地产行业国内债券总发行量为221.3 亿元，环比上升4.9%。总偿还量为170.6 亿元，同比上升68.5% （前值：165.2%），环比下降18.6%；净融资额为50.7 亿元。
　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-11.5%，较上周下降20.5pct，房地产行业相对收益为-6.9%，较上周下降13.9pct。房地产板块PE 为9.92X，较上周下降1.15X。北上资金对电力设备、电子、计算机加仓金额较大，分别30.62、30.51、21.74 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.06%（上周为-0.7%），净卖出4.17 亿元（上周净买入7.77 亿元）。
　　政策
　　近期高能级城市的限购政策持续优化。继1 月27 日广州120 平以上住房限购放开后，本周苏州、上海也优化了限购政策。1 月30 日，苏州宣布全面取消限购，上海住建委、房管局发布通知，次日起，在上海市连续缴纳社保或个税满5 年的非沪籍居民，可在外环外（崇明区除外）限购1 套住房。我们认为接下来，核心城市限购放松有望进一步扩围，有望一定程度上推动市场信心修复，政策效果待市场检验。
　　多地响应住建部要求，并落地“项目白名单”。根据央视报道，截至1 月末，26 个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出第一批项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218 个；商业银行接到名单后，已向27 个城市83 个项目发放贷款共178.6亿元；第一批项目名单中84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。根据新京报，旭辉、碧桂园、世茂、雅居乐、万科、龙湖、金地、金科、奥园等房企均有项目获批进入“白名单”，涉及多个出险房企。根据我们的不完全统计，南宁（107 个项目）、哈尔滨（19 个项目、27 亿元融资金额）、青岛（84 个、250 亿元）、重庆（314 个、830 亿元）、成都（227 个）、云南省（619 个、1519 亿元，其中昆明212 个、916 亿元）、西安（54 个、180 亿元）、湖北省（221 个、712 亿元，其中武汉101 个、542 亿元）、天津（22个、50 亿元）、大连（82 个、219 亿元）等城市第一批项目申报逐渐落地，合计1749 个项目，涉及融资金额3787 亿元，积极响应城市房地产融资协调机制部署会的号召，且出险房企也受益，意味着房地产融资支持政策取得了实质性推进，有利于稳定预期、稳定市场。
　　此外，本周全国首批城中村改造专项借款成功落地西安。1 月30 日，西安市高新区、浐灞生态区2 个城中村改造项目获得国开行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5 亿元。
　　投资建议
　　从行业基本面来看，开年地产需求仍然较弱，本周公布的1 月百强房企数据显示，1月百强房企权益销售金额同比下降34.7%，降幅较12 月扩大了0.9 个百分点，销售仍然低迷。不过，近期供需端政策对整体房地产行业信心的重塑和预期回升起到了一定的积极作用，短期有望带动板块估值修复。行业政策风口下，当前估值较低、经营基本面较好、重仓高能级城市、受益于行业格局优化的央国企，以及拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企价值凸显。此外，稳健经营的优质民企和混合所有制房企或将受益于近期更有针对性的融资支持政策，若能在本轮周期中生存下来，或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：
　　保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团、美的置业。3）底部回升、弹性较大的公司：
　　金地集团、龙湖集团。4）有城中村改造和保障房建设、或REITs 相关主题机会的：
　　中交地产、城建发展、中华企业、南山控股。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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