房地产行业：城改专项借款授信及投资进度或超预期

　　住建部首批过审名单下发，城中村改造专项借款开始投放。1 月30 日，住建部发放首批过审城中村项目名单，各地政策性银行分行开始投放城中村专项借款。城中村改造专项借款由政策性银行主导，主要资金来源为央行抵押补充贷款（PSL），央行近期新增PSL 额度5000 亿元，已分别于23 年12 月和24 年1 月投放，为政策性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。
　　35 城首批授信总额超万亿，项目放款进度约为13%。根据各地住建数据整理，城区常住人口300 万以上的35 城首批授信至少9429 亿元，考虑部分城市披露口径不全，首批总授信至少超万亿元，按5000 亿元PSL 全部投向城改计算，预计PSL 杠杆比例至少为2，城改资金投放速度超预期。按目前放款进度来看，各地披露已放款至少375 亿元，占总授信比例仅3.9%，各地放款仍在初期推进阶段，项目层面样本项目平均放款进度约13%，目前资金投放体量与项目前期资金需求相当。
　　推算首批总投资约1.4 万亿元，24 年城改完成投资约9000 亿元。据各地住建部信息，样本项目授信占总投资的平均比例为78%，由此估算首批过审项目总投资约1.4 万亿元。南宁与无锡住建数据表明, 本轮城中村改造首批项目投资节奏相当紧凑，南宁24 年计划放款及完成投资占首批过审总量的比例均为64%，若其余城市也按此进度推进，由此估算24 年城改完成投资约9000 亿元，占23 年地产投资比例约8%。
　　推算中性情景35 城城改总投资约6 万亿元，需7 年完成。广州、北京单项目估算投资额分别为131 亿元、128 亿元，其他城市单项目投资额平均23 亿元，城市体量差异高于此前外发报告《城中村改造深度综述：系民生福祉，创发展新局》中预期，35 城单项目投资额平均为30亿元，约为此前预期的一半，在存量假设偏差不大的情况下，整体投资或为此前预期的一半，中性情境下35 城存量城中村项目总投资约6 万亿元，按年均完成投资9000 亿元推算，城中村改造约需7 年完成。
　　城改或超预期，24 年投资占地产投资比例可达9%。此前城中村改造由于政策支持资金额度少、项目审批标准高流程长、落地实物投资慢等问题，推进进度较慢。此次首批城中村专项借款集中发放相关信息表明，城改增量资金涌入超出预期，项目统一过审使流程简化，政府支持、滚动开发等措施推进使得24 年安置房开工超预期。若按目前的计划推进，24 年城中村改造完成投资占当年地产投资的比例预期在9%左右，可对24 年房地产投资产生一定支撑作用，城改或超预期。
　　风险提示。需求侧稳定政策力度弱，基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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