光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年2月)：二月光大样本股平均涨幅+16% 物管板块迎来历史底部配置机遇

　　市场行情：2 月光大地产AH 物管板块指数+3.0%，样本股平均涨幅为+15.8%。
　　指数：2024 年2 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为+3.0%，跑输沪深300 指数6.4pct.，跑输恒生指数3.7pct.，跑输恒生港股通指数4.3pct.。
　　个股：2024 年2 月，光大物管样本股平均涨幅+15.8%；涨幅前列为：金茂服务（+40.2%）、远洋服务（+34.7%）、雅生活服务（+34.0%）、中海物业（+28.0%）、世茂服务（+27.3%）；2024 年1-2 月平均涨跌幅为-3.4%；涨幅前列为：金茂服务（+27.8%）、中海物业（+13.0%）、雅生活服务（+12.3%）。
　　2 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.40pct）、中海物业（+0.92pct）、金科服务（+0.30pct）、华润万象生活（+0.21pct）、新城悦服务（-0.01pct）。
　　1-2 月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.99pct）、中海物业（+1.70pct）、世茂服务（+1.06pct）、华润万象生活（+0.58pct）、新城悦服务（+0.32pct）。
　　估值：2024 年2 月29 日，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从2.5 到14.2，均值约为8；重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（15/30）、保利物业（12/29）、万物云（13/19）、绿城服务（13/30）、新城悦服务（5/23）。
　　行业动态跟踪：推动城市房地产融资协调机制加快落地，降息激发实体经济有效需求；深圳调整优化购房政策，上海发布养老服务提升计划。
　　中央：住房城乡建设部召开视频调度会议，推动城市房地产融资协调机制加快落地见效，截至2 月20 日，已有57 个城市162 个房地产“白名单”项目获得银行融资共294.3 亿元；2 月20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5 年期以上LPR 为3.95%，较前值下行25 个基点。地方：深圳调整优化购房政策，上海发布养老服务提升计划。
　　企业动态：万物云落选恒生综合指数成份股，碧桂园服务终止收并购计划。
　　2 月，万物云累计回购股份数目为60 万股，回购金额合计975.9 万元；万物云由于区间换手率测试不足，未能满足成为恒生综合指数成份股的条件；碧桂园服务终止对合富辉煌集团的收购；新大正发布高管增持和公司回购股票进展。
　　投资建议：物管板块迎来历史底部配置机遇，坚定看好三条主线。
　　物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期结束，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。
　　中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。物业指数已经回落至历史低位，板块迎来历史底部配置机遇。我们坚定看好三条主线：
　　1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业、招商积余，建议关注华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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