房地产行业动态点评：香港“撤辣”的效果如何？

　　全面“撤辣”后效果明显，持续性有待观察
　　2 月28 日，香港政府宣布即日起取消额外印花税（10-20%）、买家印花税（7.5%）、新住宅印花税（7.5%）等楼市“辣招”（简称“撤辣”），在“撤辣”前一日，港府已宣布暂停假设利率上升2%的按揭贷款压力测试要求及提高按揭比率上限，改善楼市意图明确。在全面“撤辣”后首周，来港咨询物业的内地买家数量明显增长。短期来看，我们预计“撤辣”后内地客户的入场仍将带动香港楼市信心回升，持续性有待观察，香港作为我国重点城市，其楼市政策也为其他城市优化政策思路提供了借鉴意义。
　　香港楼市背景：受利率、经济基本面等综合影响，楼市短期有所调整此次香港楼市新政的背景在于从22 年以来持续的楼市调整。受利率高企、经济基本面等因素影响，23 年香港私人住宅总成交量40369 宗，同比-4.03%。房价方面，24 年1 月香港私人住宅价格指数为306.4，同比-9.4%，已连续24 个月同比下跌，目前已回落至16 年11 月的水平。由于房价下跌，香港的负资产住宅按揭贷款宗数从23 年6 月末的3341 宗上升至23 年12 月末的25163 宗，连续两季度环比增长，给金融系统带来一定压力。此外，由于楼市走弱，开发商的投资步伐亦同步放缓，23 年香港地政总署卖地收入135 亿港元，同比-54%。
　　“撤辣”前施政回顾：多项政策齐出，提振效果有限香港自2010 年开始实施“辣招”，旨在打击彼时的炒楼之风。但经历疫情影响后，香港经济处于复苏初期，且连续3 年人口净流出，叠加进入加息周期，香港楼市面临调整压力。在此次全面“撤辣”之前，港府曾出台一系列刺激楼市政策，比如，22 年10 月出台的“对外来人才的额外印花税实施先征后退”；23 年10 月的《执政报告》中对“辣招”进行调整，包括：1）额外印花税年限由3 年减至2 年；2）买家印花税和新住宅印花税的税率均由15%减半至7.5%；3）对外来人士置业的税额“先免后征”。然而上述政策实施后并未扭转香港楼价的跌势，提振市场信心效果不尽人意。
　　“撤辣”的影响：外地/公司买家主要受益，购房成本大幅下降本次“撤辣”后，非香港居民/公司买家在香港的购房成本将大幅下降。根据我们的测算，以一位非香港居民购买一套1000 万港元的二手私人住宅为例，若该非香港居民在“撤辣”后购置价值1000 万港元的住宅并在持有1年后卖出，在假设其他条件不变的基础上，将较“撤辣”前节省约213 万港元的税款，购房成本大幅下降。根据香港置业的数据，2023 年，1000万港元或以下的二手住宅注册量占全部二手住宅的占比为86.4%，是二手住宅交易市场的主力。
　　“撤辣”后效果：短期成效立竿见影，房产交易热情重燃从近期的成交及带看数据来看，此次港府组合拳政策对楼市的刺激效果立竿见影。根据美联物业研究中心的数据，“撤辣”后的首5 日，香港一手住宅日均成交117 宗，较1 月1 日-2 月27 的日均成交量增长约10 倍。二手房方面，根据中原地产数据，十大屋苑在“撤辣”后首个周末共录得25 宗成交，环比+317%，成交量创近一年新高。而代表住宅价格前瞻指标的中原经纪人住宅指数在“撤辣”后首周环比回升58.4%至62.04，接近过去一年最高值。此外，美联物业研究中心表示，全面“撤辣”后，内地客户对香港物业的咨询量和带看量分别上升超50/20 倍，潜在买家明显增加。
　　风险提示：香港楼市复苏不及预期，香港人口净流出超预期，美联储降息不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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