房地产行业研究周报：“两会”房地产定调如何解读？

行业追踪（2024.3.2-2024.3.8）
事件：3 月5 日，十四届全国人大二次会议举行，国务院总理李强向大会作政府工作报告，有关房地产相关内容涉及以下关键词：
关键词1：标本兼治化解房地产风险&一视同仁满足融资需求原文： 标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构风等险。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
解读：23 年12 月中央经济工作会议提出“一视同仁”，自24 年1 月以来，房地产融资协调“白名单”加速落地，可以看到，首批白名单入围项目民企居多，该创新举措是“一视同仁”满足不同所有制房企融资需求的实质性落地。我们认为，协调机制将与“保交楼”专项支持一同成为未来解决项目层面交付问题的主要方式，而此前“金融16 条”延期、经营性物业贷等新政的陆续出台反映出企业层面的融资支持仍在同步加码，两种方式并行的背后，或反映出当前市场环境下防止供给侧出清范围再扩大的必要性较强。
关键词2：加快构建新模式
原文：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
解读：本次《政府工作报告》未提“房住不炒”，加快房地产发展新模式的仍为侧重点。
对于改善性住房需求的表述也由此前的“支持”调整为“满足”、并加入了“多样化”表述，或说明当前市场结构下改善型需求较好的发展前景，其相关限制性政策具备进一步宽松空间。同时，保障房的重要性再度提升，“加大建设和供给”的背后是不同梯度的住房需求仍迫切需要满足。24 年以来，深圳、广州、福州等地首批或首个配售型保障房项目已经开工建设，“保障+市场”双轨制的住房市场结构蓝图逐步清晰。
关键词3：“人地钱”挂钩
原文：积极推进新型城镇化…把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。
解读：我国城镇化进程仍未结束，完善“人地钱”挂钩政策将调动地方政府吸纳农业转移人口落户的积极性，利好城镇化率稳步提升。通过“以人定房”的方式灵活调控大城市的土地和住房供应，适应供求关系变化的同时，有助于控制价格处于合理区间。
关键词4：城市更新&三大工程
原文：稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。
解读：存量市场方面，《政府工作报告》提及城市更新和“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）。三大工程是落实新模式的重要抓手，具有投资周期长、公益性突出的特征，在市场新旧产能转换中或能起到稳增长、稳楼市的重要作用，城市更新则力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等问题，两者对行业长期健康运行及稳定增长具有重要意义。近期，部分城市城中村改造专项借款已快速落地，我们看好在三大工程及城市更新的大力推进下，存量需求潜在增长空间的及对产业链带来的增长机遇。
3 月新房、二手房同比降幅收窄
新房市场本周成交228 万平，月度同比-48.59%，相较上月改善10.53pct；累计库存13859 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交156 万平，月度同比-32.15%，相较上月改善13.82pct。2 月26 日-3 月3 日，土地市场成交建面2819万平，滚动12 周同比-7.46%；成交总额355 亿元，滚动12 周同比17.42%；全国平均溢价率3.21%，滚动12 周同比-0.31pct。
本周申万房地产指数-4.52%，较上周下跌3.81pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.72pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-3.32%，较上周下降0.95pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.90pct；克而瑞内房股领先指数为-5.90%，较上周下跌0.41pct。
投资建议：需求侧LPR 超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24 年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。
风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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